Đặt cọc là bước đầu quan trọng trong mua bán nhà đất, nhưng không ít người còn lúng túng về việc đặt cọc mua nhà có cần công chứng không. Theo một khảo sát gần đây, hơn 40% giao dịch dân sự gặp tranh chấp do hợp đồng không được chứng thực. Vậy, liệu có nên công chứng thỏa thuận đặt cọc, hay chỉ cần giấy viết tay là đủ? Hãy cùng Bất Động Sản Quảng Đà tìm hiểu chi tiết trong bài viết sau.
Nội dung
Giải đáp: Đặt cọc mua nhà có cần công chứng không?
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tuy nhiên, pháp luật không bắt buộc việc đặt cọc phải được công chứng. Mặc dù vậy, việc đặt cọc mua nhà có cần công chứng hay không vẫn là điều cần cân nhắc kỹ.
Một hợp đồng đặt cọc nếu không công chứng, vẫn có giá trị pháp lý nếu được lập đúng quy định. Tuy nhiên, trong thực tế, việc không công chứng có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Rất nhiều trường hợp người bán hủy giao dịch, hoặc một bên vi phạm cam kết, dẫn đến tranh chấp. Khi đó, chứng cứ là một bản viết tay không được công chứng có thể khiến việc giải quyết gặp khó khăn. Do đó, đặt cọc mua nhà có cần công chứng không là vấn đề nên được nhìn nhận trên khía cạnh bảo vệ quyền lợi cho người mua.
Giá trị pháp lý hợp đồng qua công chứng
Việc công chứng giúp hợp đồng đặt cọc trở thành chứng cứ có giá trị pháp lý cao hơn. Theo Luật Công chứng 2024, tài liệu được công chứng có giá trị như chứng cứ trước tòa án. Nếu một bên vi phạm thỏa thuận, người còn lại có quyền yêu cầu tòa án giải quyết mà không cần chứng minh tính xác thực của văn bản.
Đặc biệt, trong các vụ án dân sự về tranh chấp đất đai, hợp đồng được công chứng là bằng chứng rất mạnh. Nhờ đó, quá trình giải quyết nhanh chóng, công bằng hơn. Do đó, dù pháp luật không bắt buộc, nhưng rõ ràng đặt cọc mua nhà có cần công chứng là điều rất đáng thực hiện.
Ngoài ra, công chứng giúp thể hiện rõ ý chí tự nguyện của các bên, đồng thời đảm bảo nội dung hợp đồng không vi phạm pháp luật. Công chứng viên sẽ kiểm tra, đối chiếu giấy tờ, thông tin liên quan, từ đó giúp hạn chế nhiều rủi ro về pháp lý.
Thủ tục công chứng hợp đồng theo quy định
Khi thực hiện đặt cọc trong giao dịch bất động sản, rất nhiều người đặt ra câu hỏi: đặt cọc mua nhà có cần công chứng hay không? Mặc dù không bắt buộc, nhưng nếu các bên lựa chọn công chứng hợp đồng đặt cọc, thì thủ tục phải tuân theo quy định pháp luật. Dưới đây là các bước cần thiết để đảm bảo tính hợp lệ của quy trình công chứng.
Hồ sơ
Để tiến hành thủ tục công chứng, người mua và người bán cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ liên quan đến nhân thân và tài sản. Cụ thể, cả hai bên phải cung cấp bản gốc và bản sao căn cước công dân hoặc hộ chiếu để đối chiếu. Trường hợp có yêu cầu, sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân cũng cần được bổ sung. Riêng bên bán cần xuất trình sổ đỏ hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà đất.
Nếu đã có bản dự thảo hợp đồng đặt cọc, người dân nên mang theo để tiết kiệm thời gian soạn thảo. Trong một số trường hợp, bên mua hoặc bên bán có thể ký thay thông qua giấy ủy quyền hợp lệ, đã được công chứng trước đó. Việc chuẩn bị kỹ lưỡng hồ sơ giúp quá trình công chứng diễn ra suôn sẻ, hạn chế phải đi lại nhiều lần, đặc biệt với những giao dịch lớn có giá trị cao. Khi đã rõ thủ tục, người dân sẽ không còn băn khoăn về việc đặt cọc mua nhà có cần công chứng hay không nữa.
Cơ quan thực hiện
Cơ quan thực hiện thủ tục công chứng có thể là Phòng Công chứng nhà nước hoặc Văn phòng công chứng tư nhân được cấp phép hoạt động. Cả hai loại đơn vị này đều có thẩm quyền chứng thực hợp đồng dân sự, bao gồm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Người dân không bắt buộc phải đến nơi công chứng theo hộ khẩu mà được quyền lựa chọn địa điểm thuận tiện cho cả hai bên. Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý, nên ưu tiên các văn phòng công chứng uy tín, có đội ngũ chuyên viên kinh nghiệm, am hiểu pháp luật đất đai.
Trong quá trình làm việc, công chứng viên sẽ kiểm tra kỹ các loại giấy tờ và hướng dẫn rõ ràng từng bước. Nếu phát hiện tài liệu không hợp lệ hoặc có dấu hiệu làm giả, họ có quyền từ chối thực hiện. Điều này góp phần nâng cao tính minh bạch và giảm thiểu rủi ro khi thực hiện giao dịch. Vậy nên, nếu bạn đang phân vân đặt cọc mua nhà có cần công chứng không, thì việc chọn đúng cơ quan là yếu tố rất quan trọng.
Quy định về thời gian, trình tự thực hiện
Theo quy định, thủ tục công chứng hợp đồng đặt cọc có thể được hoàn tất trong ngày nếu hồ sơ đầy đủ và không có tranh chấp. Trình tự bao gồm các bước: nộp hồ sơ, xác minh giấy tờ, rà soát nội dung hợp đồng, ký kết và đóng dấu xác nhận. Khi các bên đến công chứng, công chứng viên sẽ giải thích rõ từng điều khoản, đặc biệt là thời hạn thanh toán, mức phạt vi phạm và quyền nghĩa vụ của mỗi bên.
Trong trường hợp chưa có hợp đồng soạn sẵn, văn phòng công chứng sẽ hỗ trợ soạn thảo theo yêu cầu. Sau khi hai bên ký tên và lăn tay, văn bản sẽ được đóng dấu đỏ và trở thành tài liệu pháp lý chính thức. Nếu cần xác minh pháp lý tài sản hoặc thông tin người sở hữu, quá trình này có thể kéo dài từ một đến hai ngày làm việc. Tuy không bắt buộc, nhưng quy trình này cho thấy vì sao đặt cọc mua nhà có cần công chứng lại trở thành mối quan tâm lớn với người mua nhà hiện nay.
Lệ phí đặt cọc phải nộp
Chi phí công chứng hợp đồng đặt cọc được tính dựa trên giá trị của khoản đặt cọc hoặc giá trị tài sản ghi trong hợp đồng. Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức phí dao động từ 50.000 đồng đến 1.000.000 đồng tùy vào từng mức thang giá trị. Cụ thể, giao dịch có giá trị dưới 50 triệu đồng sẽ chịu phí 50.000 đồng, còn hợp đồng từ 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng thì mức phí áp dụng là 0,1%.
Ngoài lệ phí chính, người dân còn có thể phải trả thêm chi phí cho việc soạn thảo văn bản, sao y bản sao hoặc yêu cầu công chứng ngoài giờ hành chính. Mọi khoản thu này phải được niêm yết rõ ràng tại nơi tiếp nhận hồ sơ. Việc nắm rõ chi phí sẽ giúp người mua chủ động hơn khi lựa chọn phương thức công chứng. Như vậy, nếu bạn còn phân vân đặt cọc mua nhà có cần công chứng, thì hiểu rõ lệ phí cũng là bước giúp bạn ra quyết định đúng đắn.
Rủi ro khi công chứng hợp đồng
Một trong những rủi ro phổ biến là công chứng viên không kiểm tra kỹ giấy tờ, dẫn đến hợp đồng vô hiệu. Trong nhiều trường hợp, sổ đỏ giả hoặc giấy tờ không hợp lệ vẫn được thông qua.
Thứ hai, người ký hợp đồng không có đầy đủ năng lực pháp lý (như người mất năng lực hành vi dân sự) nhưng vẫn được công chứng. Điều này khiến hợp đồng dễ bị tòa tuyên vô hiệu.
Ngoài ra, công chứng hợp đồng sai nội dung, không rõ ràng về mức phạt vi phạm, thời hạn thanh toán, hoặc không ghi cụ thể quyền và nghĩa vụ từng bên cũng là rủi ro nghiêm trọng.
Một số người vì muốn tiết kiệm chi phí đã chọn nơi công chứng giá rẻ, dẫn đến thiếu kiểm tra, tư vấn sơ sài. Kết quả là hợp đồng không được pháp luật bảo vệ như kỳ vọng.
Cách hạn chế rủi ro khi công chứng hợp đồng
Để hạn chế rủi ro trong quá trình giao dịch, người mua cần chủ động kiểm tra kỹ giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu, tình trạng quy hoạch và nợ thuế của bất động sản. Trước khi đặt bút ký, hãy xác minh rõ bên bán có phải là chủ sở hữu hợp pháp không.
Đặt cọc mua nhà có cần công chứng không chỉ là bước đảm bảo quyền lợi mà còn giúp tránh tranh chấp. Tuy nhiên, việc chọn văn phòng công chứng uy tín cũng vô cùng quan trọng. Nên ưu tiên những nơi có đội ngũ giàu kinh nghiệm, xử lý minh bạch và giải thích rõ điều khoản hợp đồng.
Ngoài ra, người mua không nên đặt cọc toàn bộ số tiền dự tính. Mức đặt cọc an toàn thường dao động từ 5% đến 10% tổng giá trị căn nhà. Điều này giúp giảm thiểu thiệt hại nếu giao dịch không thành. Trong hợp đồng đặt cọc, cần ghi rõ điều kiện thanh toán, thời hạn chuyển nhượng và chế tài nếu một bên vi phạm.
Đặt cọc mua nhà có cần công chứng cũng là cách để nội dung hợp đồng có giá trị pháp lý cao hơn. Để tăng tính an toàn, có thể mời thêm người làm chứng hoặc nhờ luật sư tư vấn, đặc biệt với giao dịch có giá trị lớn. Cuối cùng, hãy lưu trữ đầy đủ hồ sơ, biên lai chuyển khoản, tin nhắn, email trao đổi… Đây sẽ là bằng chứng quan trọng nếu có tranh chấp phát sinh sau này.
Bài viết đã làm rõ câu hỏi “đặt cọc mua nhà có cần công chứng không” bằng những lập luận cụ thể và số liệu đáng tin cậy. Dù không bắt buộc, nhưng công chứng giúp giao dịch minh bạch, tăng tính pháp lý và bảo vệ quyền lợi các bên. Hãy cẩn trọng trong từng bước của quá trình mua nhà, nhất là ở khâu đặt cọc. Bất Động Sản Quảng Đà luôn đồng hành, hỗ trợ khách hàng giao dịch an toàn, hợp pháp và hiệu quả.
