Mua nhà có phải nộp thuế không?

Nhiều người thắc mắc khi sở hữu tài sản lớn như nhà đất: mua nhà có phải nộp thuế không? Câu hỏi tưởng chừng đơn giản nhưng lại chứa đựng nhiều chi tiết pháp lý đáng lưu tâm. Theo báo cáo của Bộ Tài chính, trong năm 2024 có hơn 45.000 giao dịch nhà đất chịu nghĩa vụ thuế, cho thấy tầm quan trọng của việc hiểu rõ các khoản phí cần đóng. Bài viết dưới đây của Bất Động Sản Quảng Đà sẽ giúp bạn có cái nhìn đầy đủ về các loại thuế, lệ phí liên quan và những trường hợp được miễn theo đúng quy định pháp luật mới nhất.

Người mua nhà có phải nộp thuế không?

Có, bởi khi tham gia mua bán nhà đất, bên mua bắt buộc phải nộp một số khoản tài chính theo quy định của Nhà nước. Dù không phải đóng tất cả các loại thuế, người mua vẫn cần chi trả nhiều khoản phí khác nhau trong quá trình chuyển quyền sở hữu nhà đất. Việc xác định rõ “mua nhà có phải nộp thuế không” sẽ giúp người dân không bị động khi giao dịch.

Người bán thường là đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, người mua vẫn có trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ, lệ phí công chứng và lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong một số trường hợp, các khoản này được thỏa thuận chia đôi hoặc quy định rõ trong hợp đồng chuyển nhượng.

Việc hiểu rõ các loại phí sẽ giúp người mua chủ động chuẩn bị tài chính và hạn chế phát sinh rắc rối sau khi ký kết hợp đồng.

Các loại thuế phải đóng khi mua nhà theo luật Đất đai mới

Từ ngày 01/8/2024, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, kéo theo nhiều thay đổi trong quy trình và nghĩa vụ tài chính liên quan đến giao dịch bất động sản. Khi tìm hiểu mua nhà có phải nộp thuế không, người dân cần hiểu rõ các loại thuế, lệ phí bắt buộc áp dụng cho bên mua trong quá trình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Những khoản tiền phải nộp không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến ngân sách cá nhân mà còn quyết định việc hợp pháp hóa quyền sở hữu. Dưới đây là những loại thuế và phí phổ biến mà người mua cần quan tâm khi hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ theo quy định pháp luật hiện hành.

Lệ phí trước bạ

Đây là khoản phí bắt buộc để người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất (sổ đỏ, sổ hồng). Theo Nghị định 10/2022/NĐ‑CP, mức thu là 0,5% trên giá trị nhà đất.

Giá tính lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định dựa trên:

• Giá hợp đồng chuyển nhượng nếu cao hơn giá nhà nước.
• Mức giá đất và nhà được xác định theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh.

Ví dụ: Nếu căn nhà có giá hợp đồng là 3 tỷ đồng, trong khi bảng giá đất địa phương quy định là 2,5 tỷ đồng, lệ phí trước bạ được tính theo giá cao hơn, tức:
3 tỷ × 0,5% = 15 triệu đồng

Lưu ý, đây là điều kiện bắt buộc để sang tên, nếu không nộp sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Thuế thu nhập cá nhân

Dù người bán là chủ thể chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân, nhưng trong một số trường hợp, người mua có thể phải đóng nếu hai bên có thỏa thuận. Theo Thông tư 111/2013/TT-BTC, mức thuế áp dụng là 2% trên giá trị chuyển nhượng.

Cách tính: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%

Ví dụ: Nếu bạn mua nhà với giá 2,5 tỷ đồng và thỏa thuận người mua chịu thuế, thì khoản thuế cần nộp là:  2,5 tỷ × 2% = 50 triệu đồng

Trường hợp người bán chỉ có một căn nhà duy nhất, có thể được miễn thuế nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện miễn trừ.

Lệ phí công chứng hợp đồng mua bán

Mọi giao dịch mua bán bất động sản đều phải công chứng hợp đồng để đảm bảo hiệu lực pháp lý. Lệ phí công chứng được tính dựa trên giá trị tài sản theo Thông tư 257/2016/TT-BTC (có hiệu lực từ 01/01/2017).

Khung tính phí như sau: Tài sản trị giá từ 1 đến 3 tỷ đồng: Mức phí là 1 triệu đồng + 0,06% phần giá trị vượt 1 tỷ.

Ví dụ: Nếu căn nhà trị giá 2 tỷ đồng:  Mức phí = 1 triệu + [(2 tỷ – 1 tỷ) × 0,06%] = 1 triệu + 600000 đồng = 1,6 triệu đồng

Lệ phí công chứng thường do người mua thanh toán, nhưng cũng có thể chia đôi nếu có thỏa thuận cụ thể.

Lệ phí cấp giấy sử dụng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở 

Sau khi hoàn tất giao dịch, người mua cần làm thủ tục cấp mới sổ đỏ hoặc sổ hồng. Lệ phí cấp giấy chứng nhận được quy định tại Thông tư 85/2019/TT-BTC, tùy thuộc từng địa phương ban hành.

Thông thường:

• Đối với cá nhân: 50.000 – 100.000 đồng/lần cấp
• Đối với tổ chức: Có thể cao hơn tùy quy mô tài sản và khu vực.

Dù mức phí này không quá lớn, nhưng lại là điều kiện cần thiết để tài sản có giá trị pháp lý đầy đủ.

Lệ phí thẩm định hồ sơ

Đây là khoản phí áp dụng trong trường hợp hồ sơ mua bán cần được thẩm định lại – ví dụ như hồ sơ không rõ ràng, có tranh chấp, hoặc thuộc diện xác minh lại nguồn gốc đất. Căn cứ theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí này được Hội đồng nhân dân tỉnh quy định riêng, và thường dao động: Từ 30.000 đến 500.000 đồng/lần tùy tính chất và mức độ phức tạp.

Ví dụ: Một hồ sơ chuyển nhượng cần xác minh nguồn gốc đất tại quận vùng ven TP.HCM có thể bị áp dụng mức phí 300.000 đồng.

Mức lệ phí này được yêu cầu nộp trước khi cấp sổ đỏ nếu cơ quan chức năng yêu cầu kiểm tra lại toàn bộ hồ sơ.

Những trường hợp được miễn nộp thuế khi mua bán nhà đất

Không phải mọi giao dịch bất động sản đều phải nộp thuế và lệ phí. Pháp luật hiện hành, đặc biệt là Luật Đất đai 2024, đã quy định rõ những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch chuyển nhượng giữa người thân, hoặc đối với cá nhân có hoàn cảnh đặc biệt.

Khi tìm hiểu mua nhà có phải nộp thuế không, nếu thuộc các trường hợp dưới đây, người bán và người mua có thể được miễn hoàn toàn một số nghĩa vụ tài chính cụ thể.

Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng

Theo khoản 10 Điều 9 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản giữa những người có quan hệ thân nhân trực tiếp sẽ được miễn lệ phí trước bạ. Đồng thời, khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC cũng quy định miễn thuế thu nhập cá nhân cho các trường hợp này.

Cụ thể bao gồm:

• Chuyển nhượng giữa vợ và chồng
• Giữa cha mẹ và con
• Giữa ông bà và cháu
• Giữa anh chị em ruột
• Người nuôi dưỡng hợp pháp và người được nuôi dưỡng

Để được miễn, cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh mối quan hệ, ví dụ:

• Giấy khai sinh
• Giấy chứng nhận kết hôn
• Sổ hộ khẩu (nếu cần)

Việc giao dịch phải không mang mục đích thương mại, tức không phục vụ hoạt động kinh doanh. Nếu các bên thỏa thuận giá trị giao dịch cao bất thường hoặc có dấu hiệu trốn thuế, cơ quan chức năng có quyền từ chối miễn.

Trường hợp này trả lời rõ cho nghi vấn mua nhà có phải nộp thuế không, và khẳng định: Không, nếu giao dịch là giữa thân nhân trực tiếp có đủ chứng cứ pháp lý.

Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất

Đây là chính sách nhân văn được quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, áp dụng cho người chuyển nhượng – tức người bán – có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất tại Việt Nam.

Điều kiện để được miễn thuế thu nhập cá nhân gồm:

• Có duy nhất một tài sản nhà/đất tính đến thời điểm chuyển nhượng.
• Đã sở hữu trên 183 ngày (tức 6 tháng).
• Giao dịch không nhằm mục đích thương mại hoặc đầu tư.
• Có đăng ký thường trú tại nơi có nhà/đất đang được bán.

Ví dụ: Một người dân sống tại Huế, chỉ sở hữu một căn nhà nhỏ tại trung tâm, khi chuyển nhượng cho con hoặc người khác, sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân nếu đáp ứng các điều kiện trên.

Đây là trường hợp thường gặp với người cao tuổi, về hưu, hoặc người dân nông thôn. Tuy nhiên, nếu người bán sở hữu thêm nhà đất tại địa phương khác, hoặc từng sang nhượng trong thời gian ngắn, thì sẽ không đủ điều kiện được miễn.

“Mua nhà có phải nộp thuế không?” – Câu trả lời không đơn giản là “có” hay “không”, mà cần xét theo từng vai trò, từng giao dịch cụ thể. Người mua cần hiểu rõ các loại phí như lệ phí trước bạ, công chứng, cấp giấy chứng nhận để tránh bị động về tài chính. Đồng thời, nếu thuộc diện được miễn thuế, nên chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh. Bất Động Sản Quảng Đà luôn khuyến nghị khách hàng nắm vững quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi và tối ưu chi phí trong mọi giao dịch nhà đất.