Tách Thửa Đất Là Gì? Khái Niệm Và Quy Định Tách Thửa Đất Mới

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động và nhu cầu sử dụng đất đai đa dạng. Việc tách thửa đất đang trở thành nhu cầu cấp thiết của nhiều cá nhân, hộ gia đình và cả những nhà đầu tư. Tuy nhiên, thủ tục pháp lý này khá phức tạp, đòi hỏi người sử dụng đất cần nắm rõ quy định pháp luật để thực hiện theo quy trình, tránh rủi ro đáng tiếc. Vậy tách thửa đất là gì? Có những quy định về tách đất ra sao? Bất động sản Quảng Đà sẽ cập nhật chi tiết nhất.

Giới thiệu về tách thửa đất là gì?

Mặc dù hiện hành không có bất cứ quy định nào giải thích trực tiếp về tách thửa đất là gì? Tuy nhiên có thể hiểu đây là quá trình người sử dụng đất thực hiện các thủ tục pháp lý theo quy định pháp luật để phân chia quyền sử dụng đất và những tài sản lớn gắn liền với đất từ một thửa đất lớn thành hai hay nhiều thửa đất nhỏ hơn.

Khi đó, mỗi thửa đất mới được hình thành sau khi tách thửa sẽ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng. Những mảnh đất này độc lập về mặt pháp lý so với mảnh đất ban đầu và các thửa mới khác.

Cơ sở pháp lý về tách thửa đất

Hoạt động tách thửa đất chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản quy phạm pháp luật. Chính vì thế, để thực hiện đúng quy trình, người sử dụng đất cần nắm được những cơ sở pháp lý quan trọng gồm có:

1. Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025): Đây được xem là văn bản pháp lý có quyền lực cao nhất, đặt ra những nguyên tắc chung, điều kiện, quyền hạn và nghĩa vụ. 
2. Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai: Cụ thể hoá các quy định của Luật, chẳng hạn Nghị định 43/2014/NĐ-Cp (cho Luật 2013) và các Nghị định mới sắp ban hành, quy định chi tiết hồ sơ, thủ tục và điều kiện cụ thể.
3. Các thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Tài liệu này sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết về biểu mẫu, quy trình kỹ thuật đo đạc, đăng ký hay cấp Giấy chứng nhận.
4. Các quyết định của UBND cấp tỉnh/ thành phố: Văn bản này vô cùng quan trọng vì nó quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa và các điều kiện riêng biệt tại địa phương, phù hợp với quy hoạch thực tế.

Những quy định, điều kiện hợp pháp để tách thửa đất

Để thực hiện việc chia tách một thửa đất thành nhiều thửa nhỏ hơn, điều quan trọng không chỉ là hiểu cách tách thửa đất hợp pháp. Bên cạnh đó, còn phải đảm bảo thửa đất gốc đã đáp ứng đủ các điều kiện chung theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn:

1. Có giấy chứng nhận sở hữu: Thửa đất phải có Giấy chứng nhận hợp pháp (sổ đỏ, sổ hồng), đây được xem là bằng chứng pháp ý về quyền sử dụng đất.
2. Đất không có tranh chấp: Ở thời điểm nộp hồ sơ, thửa đất không có tranh chấp về quyền sử dụng hoặc tài sản gắn liền. Trong trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích hay ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được cấp phép tách thửa.
3. Không bị kê biên tài sản: Quyền sử dụng đất không bị kê biên nhằm đảm bảo thi hành án.
4. Còn trong thời hạn sử dụng: Đối với đất có thời hạn như đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ thì thời hạn phải còn hiệu lực.
5. Phù hợp với quy hoạch: Việc tách thửa cần phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, đảm bảo cho việc sử dụng đất tách thửa đúng mục đích và trật tự quản lý.
6. Đảm bảo diện tích tối thiểu: Các thửa đất mới hình thành và phần còn lại phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định.

Yêu cầu về hạ tầng khi tách thửa

Ngoài các điều kiện chung thù một yếu tố quan trọng khác, đặc biệt là khi tách thửa đất ở hoặc đất dự án, là yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật. Theo đó, quy định này nhằm đảm bảo cho các thửa đất mới hình thành sau khi chia tách có đủ điều kiện sử dụng cơ bản và kết nối đồng bộ:

• Lối đi/ đường vào: Mỗi thửa đất mới sau khi tách phải có lỗi đi hoặc đường vào kết nối ra đường công cộng. Chiều rộng tối thiểu của lối đi này sẽ do UBND tỉnh quy định nhằm đảm bảo giao thông và phòng cháy chữa cháy.
• Hạ tầng: Với những trường hợp tách thửa trong đô thị, khu dân cư mới hoặc tách nhiều lô, có thể yêu cầu thêm về kết nối hệ thống cấp thoát nước, cấp điện. Trách nhiệm đầu tư các hạng mục này sẽ thuộc về người xin tách thửa.

Việc không đáng ứng được yêu cầu hạ tầng là lý do phổ biến khiến cho việc tách thửa không được chấp nhận, mặc dù người sử dụng đã hiểu rõ tách thửa đất như thế nào cùng những điều kiện khác.

Diện tích tối thiểu để được tách thửa đất và quy định của địa phương

Bên cạnh hiểu rõ về tách thửa đất, thì quy định về diện tích tối thiểu cho từng địa phương là một trong những yếu tố then chốt, được quan tâm nhiều nhất. Hiện tại, Pháp luật không quy định bất cứ một diện tích tối thiểu chung nào cho cả nước.

Theo đó, thẩm quyền này được Luật đất đai giao cho UBND cấp tỉnh. Mỗi tỉnh/ thành phố sẽ ban hành quyết định diện tích tối thiểu được phép tách thành thửa dựa trên:

• Loại đất: Đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất trồng trọt,.. sẽ có mức tối thiểu khác nhau.
• Vị trí: Đất tại phường/ thị trấn thường có diện tích tối thiểu nhỏ hơn xã. Ngoài ra những quận/ huyện khác nhau cũng có thể khác nhau.
• Điều kiện kèm theo: Một số nơi sẽ có yêu cầu về chiều rộng mặt tiền, chiều sâu.
• Trường hợp đặc biệt: Có thể sẽ có quy định riêng khi tách thửa để hợp cùng thửa liền kề.

Quy trình và thủ tục tách thửa đất

Khi đã hiểu tách thửa đất là gì về mặt khái niệm và đảm bảo thửa đất của mình đáp ứng đầy đủ những điều kiện pháp lý cũng như diện tích tối thiểu tại địa phương. Bạn có thể tiến hành quy trình thực hiện thủ tục tách đất gồm:

• Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ xin tách thửa sẽ cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị tách thửa (theo mẫu).
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Bản vẽ hoặc sơ đồ thửa đất dự kiến tách (có thể cần đo lại).
• Bản sao CCCD, sổ hộ khẩu (nếu cần).
• Văn bản thỏa thuận (nếu đồng sở hữu).
• Giấy tờ liên quan khác (thừa kế, cho tặng,…).

• Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất sẽ nộp 1 bộ hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ sau đây:

• Bộ phận một cửa theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh về việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, huyện, xã.
• Văn phòng đăng ký đất đai.
• Chi nhánh văn phòng đăng ký đất.

• Tiếp nhận và xử lý

• Cán bộ sẽ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ, cấp phiếu hẹn nếu hợp lệ hoặc hướng dẫn bổ sung nếu thiếu thông tin.
• VPĐKĐĐ thực hiện đo đạc (nếu cần), thẩm định hồ sơ, lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đất mới.

•  Trả kết quả

Nhận Giấy chứng nhận mới cho các thửa đất đã tách tại nơi nộp hồ sơ sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Trong trường hợp tách thửa đất có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định.

Lời kết

Như vậy tách thửa đất đòi hỏi sự hiểu biết về tách thửa đất là gì, cùng với đó người sử dụng cần nắm rõ về những điều kiện, quy trình tại địa phương. Để được hỗ trợ chuyên sâu về các quy định và thủ tục liên quan đến đất đai, bạn có thể tham khảo thêm thông tin tại Bất động sản Quảng Đà.