Nếu bạn đang quan tâm đến nhà đất ven sông, việc hiểu đúng đất hành lang bảo vệ sông là bước bắt buộc trước khi xuống tiền, bởi chỉ một sai lệch nhỏ trong phạm vi hành lang cũng có thể kéo theo rủi ro về pháp lý, xây dựng và cả an toàn sạt lở. Trong bài viết này, Bất Động Sản Quảng Đà sẽ giúp bạn nắm rõ khái niệm, mục đích, chiều rộng theo quy định, cách kiểm tra trên bản đồ/quy hoạch và những lưu ý quan trọng để đánh giá đúng giá trị sử dụng của thửa đất, tránh mua nhầm và tối ưu quyết định đầu tư.
Nội dung
- 1 Đất hành lang bảo vệ sông là gì?
- 2 Phạm vi hành lang bảo vệ sông
- 3 Mục đích của hành lang bảo vệ sông
- 4 Ví dụ về hành lang bảo vệ sông
- 5 Cách xác định đất có thuộc hành lang bảo vệ sông
- 6 Chiều rộng hành lang bảo vệ sông theo quy định
- 7 Đất hành lang bảo vệ sông có được xây nhà không?
- 8 Rủi ro khi mua đất thuộc hành lang bảo vệ sông
- 9 Có nên mua đất hành lang bảo vệ sông để đầu tư?
- 10 Cách kiểm tra đất hành lang bảo vệ sông trước khi mua
- 11 Câu hỏi thường gặp
Đất hành lang bảo vệ sông là gì?
Nhà đất ven sông hấp dẫn nhờ không khí thoáng và tầm nhìn đẹp, nhưng càng gần mép nước càng dễ vướng hành lang bảo vệ. Thực chất, hành lang bảo vệ nguồn nước là dải không gian ven bờ được thiết lập để bảo vệ ổn định bờ, kiểm soát lấn chiếm, phòng ngừa hoạt động có nguy cơ gây ô nhiễm và gìn giữ hệ sinh thái, giá trị văn hóa gắn với nguồn nước.
Hành lang không phải “loại đất” riêng. Thửa đất vẫn ghi mục đích sử dụng như trong hồ sơ địa chính, nhưng trong phạm vi hành lang, việc xây dựng, san lấp, khoan đào hoặc bố trí công trình nhạy cảm có thể bị hạn chế, thậm chí không được chấp thuận nếu ảnh hưởng chức năng bảo vệ.
Một chi tiết nhiều người bỏ qua là hành lang được “lập” và “quản lý” theo quy trình hành chính rõ ràng. Luật Tài nguyên nước 2023 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập, công bố và điều chỉnh danh mục nguồn nước phải lập hành lang; phê duyệt phạm vi hành lang và kế hoạch, phương án cắm mốc giới, đồng thời yêu cầu phạm vi này thể hiện trên bản đồ địa chính. Khi mốc giới đã được bàn giao cho cấp huyện hoặc cấp xã quản lý, việc lấn chiếm hoặc thay đổi hiện trạng thường dễ bị phát hiện hơn.
Vì vậy, khi mua đất ven sông, bạn nên hỏi thêm về tình trạng cắm mốc: đã cắm hay chưa, mốc có còn nguyên không, có biên bản bàn giao không, bởi các thông tin này phản ánh mức độ “siết” quản lý tại khu vực và giúp dự đoán rủi ro tranh chấp.
Phạm vi hành lang bảo vệ sông
Phạm vi hành lang thường tính từ mép bờ vào phía đất liền, nhưng không nên hiểu mép bờ chỉ là vạch nước mùa khô. Nghị định 53/2024/NĐ-CP quy định phạm vi tối thiểu theo chức năng và cho phép tỉnh quyết định phạm vi phù hợp ở đoạn sạt lở hoặc có nguy cơ sạt lở để bảo đảm an toàn.
Luật Tài nguyên nước 2023 yêu cầu phạm vi hành lang phải thể hiện trên bản đồ địa chính, nên tra cứu bản đồ là cách kiểm chứng đáng tin cậy hơn cảm tính “đất gần hay xa sông”. Việc thể hiện hành lang trên bản đồ cũng nhằm quản lý lấn chiếm, không đồng nghĩa thu hồi tự động.
Trong một số đoạn sông, hành lang bảo vệ nguồn nước có thể trùng với hành lang bảo vệ đê hoặc hành lang bảo vệ luồng giao thông đường thủy nội địa. Luật Tài nguyên nước 2023 cho phép trong trường hợp mốc giới hành lang bảo vệ nguồn nước trùng với mốc chỉ giới hành lang bảo vệ luồng hoặc mốc chỉ giới hành lang bảo vệ đê thì sử dụng mốc chỉ giới tương ứng theo luật chuyên ngành. Điều này giải thích vì sao có nơi người dân chỉ thấy cọc mốc của đê điều hoặc của luồng đường thủy, nhưng về bản chất vẫn đang quản lý đồng thời nhiều loại hành lang trên cùng một ranh giới.
Mục đích của hành lang bảo vệ sông
Ngoài các mục tiêu chính đã nêu, hành lang bảo vệ sông còn đóng vai trò như “vùng an toàn” để giảm thiểu thiệt hại do thiên tai. Khi mưa lũ lớn, dòng chảy cần không gian để thoát nhanh và phân tán năng lượng; nếu khu vực ven bờ bị xây dựng dày đặc hoặc bị san lấp thu hẹp, áp lực dòng chảy sẽ tăng, dễ gây xói lở, nứt trượt taluy và làm hư hỏng công trình lân cận. Vì vậy, việc duy trì khoảng lùi hợp lý giúp hạn chế rủi ro sạt lở bờ, bảo vệ kết cấu nền đất và an toàn cho nhà cửa, đường sá, hạ tầng kỹ thuật ven sông.
Bên cạnh đó, hành lang còn tạo điều kiện cho công tác quản lý, tuần tra, duy tu và xử lý sự cố. Những hoạt động như kiểm tra kè bờ, nạo vét cục bộ khi cần thiết, khắc phục điểm sạt trượt, gia cố bờ, hay triển khai phương án ứng phó khi có tình huống khẩn cấp sẽ thuận lợi hơn nếu không gian ven sông không bị lấn chiếm. Đây cũng là cơ sở để cơ quan chức năng phân định rõ ranh giới quản lý, hạn chế tranh chấp “mốc nước lên xuống” vốn rất phổ biến ở đất ven sông.
Ở góc độ phát triển bền vững, đất hành lang bảo vệ sông còn góp phần giữ gìn cảnh quan và chất lượng sống đô thị. Một dải cây xanh, đường dạo ven sông hoặc khoảng không gian thoáng cho mặt nước sẽ hỗ trợ điều hòa vi khí hậu, giảm nhiệt khu vực, tăng khả năng thấm thoát nước mưa, đồng thời nâng giá trị thẩm mỹ của không gian sống. Khi được xác định và quản lý đúng, hành lang không chỉ là “giới hạn” mà còn là công cụ quan trọng để cân bằng giữa khai thác quỹ đất và bảo vệ lâu dài tài nguyên nước.
Ví dụ về hành lang bảo vệ sông
Một tình huống khác khá thường gặp là đoạn sông đã có kè bờ hoặc công trình bảo vệ bờ. Trên thực địa, nhiều người nghĩ “đã kè thì được xây sát kè”, nhưng trên bản đồ vẫn có thể thể hiện chỉ giới hành lang tính từ mép bờ theo quy định hoặc theo quyết định của địa phương. Khi đó, dù mặt bằng trông ổn định, việc làm móng sâu, đào hầm, xây tường rào kiên cố hoặc mở rộng khối nhà về phía sông vẫn có khả năng bị yêu cầu điều chỉnh để tránh ảnh hưởng kết cấu kè và an toàn bờ.
Ngoài ra, ở những đoạn gần cầu, cống, bến thủy hoặc khu vực có hạ tầng kỹ thuật ven sông, hành lang có thể được quản lý chặt hơn do liên quan đến thoát lũ, giao thông thủy và an toàn công trình. Thực tế có trường hợp người mua chỉ nhìn khoảng cách từ nhà tới mép nước rồi yên tâm, nhưng khi xin cấp phép hoặc xin xác nhận hiện trạng mới phát hiện phần đất dự kiến dựng công trình nằm trong chỉ giới, dẫn đến phải lùi sâu hơn dự tính hoặc không thể triển khai đúng phương án ban đầu.
Cách xác định đất có thuộc hành lang bảo vệ sông
Để biết thửa đất của bạn có nằm trong đất hành lang bảo vệ sông hay không, đừng chỉ ước lượng bằng mắt hoặc nghe thông tin truyền miệng. Cách chắc chắn nhất là đi theo một quy trình kiểm tra từ “xác định đúng loại nguồn nước” đến “đối chiếu bản đồ – quy hoạch – quy định pháp luật” và cuối cùng là khảo sát thực địa, nhằm tránh tra sai hồ sơ hoặc đánh giá thiếu phần diện tích bị hạn chế.
Xác định loại nguồn nước
Hãy phân biệt sông, suối với kênh rạch và kênh mương thuộc công trình thủy lợi. Nghị định 53/2024 quy định kênh, mương thuộc hệ thống thủy lợi thì hành lang được xác định theo mốc chỉ giới bảo vệ công trình thủy lợi, nên nếu nhầm loại nguồn nước bạn sẽ tra sai bộ hồ sơ.
Tìm kiếm bản đồ, quy hoạch liên quan
Ưu tiên trích lục bản đồ địa chính và lớp thông tin thể hiện chỉ giới hành lang. Luật Tài nguyên nước 2023 yêu cầu hành lang phải thể hiện trên bản đồ địa chính, vì vậy đây là căn cứ mạnh khi xác định phần diện tích bị hạn chế quyền khai thác. Đồng thời, tra quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị/khu dân cư, vì tiêu chí “đoạn qua đô thị” có thể được xác định theo quy hoạch, làm thay đổi mức hành lang tối thiểu.
Đọc bản đồ/quy hoạch
Tách ranh thửa với đường chỉ giới hành lang: ranh thửa là quyền sử dụng, còn chỉ giới là giới hạn hoạt động. Với đoạn sông có đê điều hoặc hạ tầng ven sông, Nghị định 53/2024 khống chế phạm vi hành lang không vượt quá chỉ giới hành lang bảo vệ đê về phía sông hoặc hành lang an toàn của công trình đó về phía bờ. Sau khi xác định đường chỉ giới, hãy ước lượng tỷ lệ diện tích bị ảnh hưởng để hình dung công năng thực tế: còn đủ chỗ đặt công trình ngoài hành lang hay không.
Đối chiếu với quy định pháp luật
Nghị định 53/2024 chia mức tối thiểu theo chức năng: ổn định bờ, phòng chống ô nhiễm, bảo vệ hệ sinh thái; nếu có nhiều chức năng thì lấy theo chức năng rộng nhất. Luật Tài nguyên nước 2023 còn đặt yêu cầu hoạt động trong hành lang không gây sạt lở và không làm ảnh hưởng hành lang đã phê duyệt, nên việc “có đất ở” không đồng nghĩa “được làm mọi thứ”.
Quan sát thực tế
Quan sát dấu hiệu nứt, trượt, taluy dốc, kè mới, bãi bồi thay đổi và hoạt động hút cát. Luật Tài nguyên nước 2023 cấm khai thác cát sỏi trái phép và cấm hoạt động trong hành lang gây sạt lở bờ, nên dấu hiệu bất thường thường đi kèm rủi ro pháp lý lẫn an toàn. Nếu khu vực từng sạt lở, cần tính tới khả năng địa phương mở rộng hành lang trong tương lai để đảm bảo an toàn, từ đó điều chỉnh mức giá chấp nhận và phương án sử dụng.
Chiều rộng hành lang bảo vệ sông theo quy định
Bảng sau tóm tắt các mức tối thiểu theo Điều 24 Nghị định 53/2024/NĐ-CP.
| Chức năng của hành lang | Đoạn qua đô thị/khu dân cư tập trung hoặc quy hoạch đô thị | Đoạn không qua đô thị/khu dân cư tập trung | Ghi chú |
| Ổn định bờ, chống lấn chiếm | ≥ 10 m từ mép bờ | ≥ 5 m từ mép bờ | Đoạn sạt lở có thể rộng hơn; đoạn đã kè bờ có thể được tỉnh quyết định nhỏ hơn |
| Phòng chống ô nhiễm, suy thoái | ≥ 20 m từ mép bờ | ≥ 15 m từ mép bờ | Tạo vùng đệm kiểm soát hoạt động phát sinh xả thải |
| Bảo vệ hệ sinh thái | ≥ 30 m từ mép bờ hoặc bao gồm toàn bộ đất ngập nước | ≥ 30 m từ mép bờ hoặc bao gồm toàn bộ đất ngập nước | Nếu có nhiều chức năng, lấy theo chức năng rộng nhất |
| Bảo tồn văn hóa, tín ngưỡng, du lịch | Tỉnh quyết định | Tỉnh quyết định | Phụ thuộc giá trị cần bảo vệ và quy hoạch địa phương |
Đất hành lang bảo vệ sông có được xây nhà không?
Với đất hành lang bảo vệ sông, việc xây nhà kiên cố thường rất khó được chấp thuận vì khu vực này nhằm bảo vệ bờ, đảm bảo thoát lũ và giữ chất lượng nguồn nước. Nếu công trình có nguy cơ cản dòng, tăng sạt lở hoặc làm biến dạng địa hình ven sông, hồ sơ thường bị yêu cầu lùi ra ngoài hành lang hoặc bị từ chối.
Không được xây dựng công trình kiên cố
Nhà xây tường gạch – bê tông, móng sâu, đổ sàn, làm tầng hầm, kè đá tự phát, tường rào kiên cố chạy sát bờ… là nhóm công trình dễ bị xem là tác động mạnh đến bờ sông và thoát lũ. Trên thực tế, chỉ cần phần móng hoặc phần khối công trình “ăn” vào chỉ giới hành lang, khả năng bị yêu cầu điều chỉnh thiết kế là rất cao. Nhiều trường hợp người mua thấy đất có hiện trạng trống tưởng xây được, nhưng khi làm thủ tục mới phát hiện phần diện tích dự kiến dựng nhà nằm trong vùng bị khống chế nên buộc phải lùi sâu, làm giảm công năng sử dụng đáng kể.
Những công trình được phép (tạm thời)
Dù bị hạn chế, không phải lúc nào hành lang cũng “cấm tuyệt đối mọi thứ”. Một số hạng mục có thể được xem xét theo hướng tạm thời hoặc tác động nhẹ, với điều kiện không cản trở dòng chảy, không gây mất ổn định bờ, không phát sinh nguồn thải gây ô nhiễm và có khả năng tháo dỡ khi cần. Thông thường, các hạng mục phục vụ quản lý, bảo vệ bờ sông, cứu hộ – cứu nạn, hoặc công trình công cộng theo dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt sẽ có cơ hội được chấp thuận hơn so với công trình nhà ở riêng lẻ. Tuy nhiên, điểm mấu chốt là phải có cơ sở pháp lý và sự đồng ý của cơ quan quản lý trước khi thực hiện, tránh tình trạng “làm rồi xin” dẫn đến bị xử lý và phát sinh chi phí tháo dỡ.
Các hành vi bị cấm tuyệt đối
Những hành vi bị coi là xâm hại trực tiếp đến an toàn dòng chảy và bờ sông thường bị xử lý nghiêm, gồm việc lấn chiếm, san lấp làm thu hẹp lòng sông; đặt vật cản, dựng hạng mục gây chặn dòng, cản trở thoát lũ; khai thác cát sỏi trái phép làm thay đổi lòng dẫn; đào khoét, khoan – đóng cọc, xây dựng khiến bờ sông mất ổn định và phát sinh sạt lở. Ngoài ra, việc đưa vào hành lang các hoạt động có nguy cơ gây ô nhiễm cao cũng là nhóm rủi ro lớn, vì trái với mục tiêu bảo vệ nguồn nước và vùng đệm ven sông.
Rủi ro khi mua đất thuộc hành lang bảo vệ sông
Đất ven sông thường tạo cảm giác “đáng tiền” vì thoáng, đẹp và dễ khai thác cảnh quan, nhưng khi thửa đất nằm trong đất hành lang bảo vệ sông thì giá trị sử dụng thực tế có thể khác xa kỳ vọng ban đầu. Rủi ro không chỉ đến từ yếu tố thiên tai mà còn từ giới hạn pháp lý, khả năng xin phép xây dựng và tính thanh khoản khi cần thoát hàng.
Nguy cơ bị cuốn trôi – sạt lở
Bờ sông là khu vực biến động liên tục theo dòng chảy, mùa mưa lũ và diễn biến bồi – xói. Chỉ một thay đổi nhỏ của lòng dẫn cũng có thể khiến mép bờ bị “ăn” sâu, kéo theo lún nứt nền đất, sạt taluy hoặc sụp một phần công trình. Đáng lo hơn, những đoạn sông từng có dấu hiệu xói lở hoặc nằm ở khúc cua thường tiềm ẩn rủi ro cao, và phạm vi quản lý có thể bị siết chặt hơn để đảm bảo an toàn. Khi đã phát sinh sạt lở, chi phí gia cố rất lớn nhưng chưa chắc giải quyết triệt để vì nguyên nhân cốt lõi nằm ở thủy văn và địa chất khu vực.
Không được cấp giấy phép xây dựng
Rào cản thường gặp nhất là hồ sơ xây dựng bị yêu cầu điều chỉnh hoặc không được chấp thuận do vướng chỉ giới hành lang. Dù sổ đất thể hiện mục đích đất ở, phần diện tích nằm trong phạm vi hạn chế vẫn khó được cho phép xây nhà kiên cố, làm móng sâu, kè bờ tự phát hoặc cải tạo làm thay đổi địa hình ven sông. Nhiều trường hợp chỉ đến lúc nộp hồ sơ xin phép mới phát hiện phần “đẹp nhất” của thửa đất lại nằm trong vùng bị khống chế, dẫn đến phải lùi công trình, giảm diện tích sử dụng, hoặc không thể triển khai đúng thiết kế dự tính.
Nhà nước thu hồi không bồi thường đất
Đây là điểm dễ bị hiểu sai. Không phải cứ nằm trong hành lang là “thu hồi không đền”, nhưng rủi ro thiệt hại tăng rõ nếu đất có yếu tố lấn chiếm, bồi lấp trái phép, sử dụng sai quy định hoặc hình thành sau khi mốc giới đã công bố mà vẫn cố tình vi phạm. Khi cơ quan quản lý xác định phần diện tích đó thuộc phạm vi bảo vệ và bị chiếm dụng, khả năng không được công nhận quyền sử dụng hoặc không được bồi thường về đất sẽ cao hơn. Vì vậy, điều quan trọng là phải làm rõ nguồn gốc, thời điểm sử dụng và tính hợp pháp của hiện trạng, thay vì chỉ nhìn “đã có nhà xung quanh” rồi kết luận an toàn.
Thanh khoản rất thấp
Tài sản vướng hành lang thường kén người mua vì ai cũng lo hai thứ: không xây được như mong muốn và rủi ro an toàn bờ sông. Kể cả khi bạn mua với giá rẻ, lúc cần bán lại sẽ gặp bài toán “cắt lỗ hay chờ lâu”, bởi người mua thường ép giá mạnh để bù vào hạn chế sử dụng và khả năng phát sinh chi phí pháp lý. Nếu thị trường trầm lắng, nhóm đất dạng này càng khó ra hàng vì không phù hợp số đông người mua ở thật.
Cách phòng tránh rủi ro
Muốn hạn chế rủi ro, hãy kiểm tra theo hướng “đủ hồ sơ – đủ hiện trạng – đủ điều kiện giao dịch”. Trước hết, cần xem bản đồ địa chính, thông tin chỉ giới hành lang và các văn bản công bố/thiết lập phạm vi hành lang tại địa phương để biết chính xác phần nào bị hạn chế. Sau đó, đối chiếu quy hoạch liên quan để tránh mua nhầm vị trí đang bị khống chế bởi nhiều lớp hành lang chồng lấn. Song song, khảo sát thực tế phải thật kỹ: dấu nứt, lún, taluy dốc, kè mới, bãi bồi thay đổi theo mùa, bởi đây là chỉ dấu rủi ro sạt lở và cũng là “tín hiệu” khu vực có thể bị quản lý nghiêm hơn. Cuối cùng, khi đặt cọc nên ràng điều kiện rõ ràng về hoàn cọc nếu kết quả trích lục/xác nhận của cơ quan chức năng cho thấy thửa đất không đáp ứng mục tiêu xây dựng hoặc diện tích bị hạn chế lớn hơn thông tin bên bán cung cấp.
Có nên mua đất hành lang bảo vệ sông để đầu tư?
Ngoài ra, khi cân nhắc đầu tư đất hành lang bảo vệ sông, bạn nên đánh giá theo “bài toán công năng” thay vì chỉ nhìn giá rẻ. Nếu phần diện tích nằm ngoài hành lang đủ lớn để triển khai phương án sử dụng hợp pháp (như nhà vườn nhỏ, bãi đỗ xe, sân vườn, mô hình dịch vụ không cần công trình kiên cố) và khu vực không thuộc đoạn có nguy cơ sạt lở cao, hiệu quả có thể vẫn ổn ở mức trung dài hạn. Ngược lại, nếu thửa đất gần như bị hành lang khống chế phần lớn, lợi nhuận kỳ vọng thường chỉ đến từ tăng giá chung của thị trường và sẽ rất “mỏng” vì thanh khoản thấp.
Một điểm cần tính trước là kịch bản pháp lý thay đổi theo quản lý địa phương: khi đoạn sông có dấu hiệu xói lở hoặc có dự án chỉnh trị dòng chảy, phạm vi hành lang có thể được rà soát, điều chỉnh để đảm bảo an toàn. Vì vậy, chiến lược phù hợp với nhóm đất này thường là mua với biên an toàn lớn (chiết khấu sâu), không dùng đòn bẩy cao, dòng tiền khai thác phải “chịu được” việc hạn chế xây dựng, và sẵn sàng giữ lâu thay vì lướt sóng.
Cách kiểm tra đất hành lang bảo vệ sông trước khi mua
Bạn cũng nên kiểm tra thêm lịch sử biến động và hiện trạng pháp lý của thửa đất để tránh “mua rẻ rồi mắc kẹt”. Cụ thể, hãy xem thửa đất có từng tách thửa, chuyển mục đích, điều chỉnh ranh hay phát sinh tranh chấp ranh giới ven sông hay không, vì các khu vực sát bờ thường dễ sai lệch mốc theo thời gian. Nếu có công trình hiện hữu, cần đối chiếu xem công trình đó có được cấp phép hay chỉ là xây dựng tự phát; nhiều trường hợp “có nhà sẵn” khiến người mua lầm tưởng hợp pháp, nhưng khi sửa chữa hoặc xây mới lại không thể thực hiện theo nhu cầu.
Ngoài ra, nên hỏi thông tin về mốc giới hành lang ngoài thực địa (đã cắm mốc hay chưa, mốc còn hay mất), và kiểm tra khu vực có chồng lấn các hành lang khác như hành lang đê điều, hành lang giao thông thủy hoặc hành lang bảo vệ công trình hạ tầng ven sông hay không. Nếu có chồng lấn, phần diện tích bị hạn chế thường lớn hơn dự đoán ban đầu. Cuối cùng, trước khi đặt cọc, bạn nên chuẩn bị một phương án sử dụng “an toàn” không phụ thuộc vào việc xây dựng kiên cố; nếu phương án đó vẫn hợp lý về tài chính thì giao dịch sẽ vững hơn và ít rủi ro hơn.
Câu hỏi thường gặp
Khi tìm hiểu đất ven sông, phần lớn băn khoăn không nằm ở “đẹp hay không” mà nằm ở quyền lợi pháp lý và khả năng sử dụng thực tế. Dưới đây là các câu hỏi phổ biến liên quan đến đất hành lang bảo vệ sông, kèm cách hiểu đúng để bạn tránh nhầm lẫn khi giao dịch.
Đất trong hành lang bảo vệ sông có được cấp sổ không?
Không có quy định “hễ nằm trong hành lang thì không được cấp sổ”. Việc cấp Giấy chứng nhận phụ thuộc vào nguồn gốc sử dụng, sự phù hợp quy hoạch, tính ổn định, không tranh chấp và đáp ứng điều kiện theo pháp luật đất đai. Tuy nhiên, nếu phần đất hình thành do lấn chiếm, bồi lấp trái phép, hoặc thuộc phạm vi hành lang bảo vệ đã công bố mà vẫn bị chiếm dụng, rủi ro không được công nhận quyền sử dụng hoặc không đủ điều kiện cấp sổ sẽ cao hơn. Nói cách khác, cần nhìn vào hồ sơ pháp lý và hiện trạng sử dụng hợp pháp, chứ không thể kết luận chỉ bằng vị trí “ở gần sông”.
Có được xin phép xây nhà tạm không?
Nhà tạm hoặc công trình mang tính tạm thời có thể được xem xét trong một số trường hợp, nhưng không phải muốn là làm được. Điều kiện quan trọng là không gây cản trở thoát lũ – lưu thông dòng chảy, không làm mất ổn định bờ sông, không phát sinh nguy cơ ô nhiễm và phải phù hợp quy hoạch, được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Trên thực tế, nếu thửa đất bị khống chế bởi hành lang và khu vực có nguy cơ sạt lở, khả năng được đồng ý sẽ thấp hơn. Vì vậy, nếu mục tiêu là ở lâu dài, bạn không nên “đặt cược” vào phương án nhà tạm rồi kỳ vọng hợp thức hóa về sau.
Đất hành lang sông có được bồi thường khi thu hồi?
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không chỉ dựa vào việc đất có nằm trong hành lang hay không, mà dựa vào căn cứ thu hồi, loại đất, nguồn gốc và điều kiện được bồi thường theo quy định. Nếu bạn sử dụng đất hợp pháp, có giấy tờ đầy đủ và đáp ứng điều kiện bồi thường, quyền lợi bồi thường vẫn được xem xét theo luật. Ngược lại, trường hợp đất lấn chiếm, bồi lấp trái phép, sử dụng sai mục đích hoặc không đủ điều kiện được công nhận thì nguy cơ không được bồi thường về đất sẽ cao. Vì vậy, trước khi mua nên xác minh kỹ nguồn gốc và tính hợp pháp của thửa đất thay vì chỉ nghe cam kết “sau này thu hồi sẽ đền”.
Khu vực có nguy cơ sạt lở có được phép chuyển mục đích không?
Khả năng chuyển mục đích phụ thuộc vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và đánh giá an toàn khu vực. Với nơi có nguy cơ sạt lở, cơ quan quản lý thường thận trọng hơn vì chuyển mục đích (đặc biệt sang đất ở) kéo theo nhu cầu xây dựng và tập trung dân cư. Nếu thửa đất nằm trong vùng rủi ro hoặc thuộc phạm vi hành lang cần bảo vệ nghiêm ngặt, việc chuyển mục đích có thể bị hạn chế hoặc không được chấp thuận. Do đó, thay vì hỏi chung “có chuyển được không”, bạn nên tra cứu quy hoạch và xin thông tin tại cơ quan chuyên môn theo đúng vị trí thửa để có câu trả lời sát nhất với thực tế.
Vậy nên, đất hành lang bảo vệ sông là khu vực có vai trò bảo đảm an toàn bờ sông, thoát lũ và bảo vệ nguồn nước nên luôn đi kèm giới hạn sử dụng, đặc biệt về xây dựng và cải tạo công trình. Muốn giao dịch an toàn, bạn cần kiểm tra đúng bản đồ địa chính, đối chiếu quy hoạch – quy định pháp luật và khảo sát thực địa để nhận diện rủi ro sạt lở, lấn chiếm trước khi đặt cọc. Khi hiểu rõ phạm vi ảnh hưởng và tính toán theo công năng thực tế, bạn sẽ tránh mua nhầm, hạn chế tranh chấp và đưa ra quyết định đầu tư phù hợp.
