Đầu Tư Chung Cư Cho Thuê Ở Thời Cuộc Hiện Tại Có Là Một Canh Bạc?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục biến động, mô hình đầu tư chung cư cho thuê nổi lên như một hướng đi phổ biến, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng. Không thể phủ nhận sức hút của loại hình này khi nhiều nhà đầu tư từng thu về lợi nhuận đáng kể từ việc khai thác nguồn thu cho thuê ổn định, đồng thời hưởng lợi từ việc tăng giá trị tài sản theo thời gian. Tuy nhiên, với sự thay đổi của thị trường, câu hỏi đặt ra là liệu hình thức đầu tư này còn thực sự hấp dẫn hay đã trở thành một “canh bạc” nhiều rủi ro?

Sức hút từ thị trường cho thuê chung cư

Đầu tư chung cư cho thuê từng là “con gà đẻ trứng vàng” trong giai đoạn từ 2015-2019 khi tỷ suất lợi nhuận đạt mức trung bình 5-7%/năm — con số đáng mơ ước so với lãi suất ngân hàng hay gửi tiết kiệm. Thế nhưng, sau cú sốc mang tên COVID-19, thị trường này chứng kiến những cú sụt giảm mạnh. Giá bán căn hộ leo thang do chi phí nguyên vật liệu tăng cao, trong khi giá cho thuê lại khó giữ vững. Nhiều nhà đầu tư kỳ cựu thừa nhận đã phải giảm giá thuê, thậm chí chấp nhận “bỏ trống” căn hộ trong nhiều tháng để tìm khách hàng phù hợp.

Bước sang năm 2024, thị trường đầu tư chung cư cho thuê có dấu hiệu phục hồi tích cực khi nhu cầu thuê nhà từ sinh viên, người lao động và chuyên gia nước ngoài tăng mạnh trở lại. Tuy vậy, bức tranh không hoàn toàn tươi sáng. Lợi nhuận từ cho thuê căn hộ vẫn ở mức khiêm tốn, dao động quanh mức 3-4%/năm, thấp hơn nhiều so với giai đoạn hoàng kim trước đó. So sánh với các nước trong khu vực như Thái Lan, Indonesia hay Philippines, tỷ suất lợi nhuận tại Việt Nam vẫn đang kém cạnh tranh.

Vậy điều gì khiến nhiều nhà đầu tư vẫn lựa chọn “đổ tiền” vào chung cư cho thuê? Câu trả lời nằm ở tiềm năng tăng giá trị tài sản trong dài hạn, đặc biệt tại các thành phố lớn có quỹ đất hạn chế và hạ tầng liên tục phát triển. Bên cạnh đó, mô hình khai thác căn hộ cho thuê ngắn hạn (homestay, Airbnb) cũng mang lại nguồn thu hấp dẫn nếu chọn đúng phân khúc khách hàng.

Tuy nhiên, để biến căn hộ thành tài sản sinh lời bền vững, nhà đầu tư cần nhiều hơn là vốn. Đó là sự am hiểu thị trường, chiến lược kinh doanh linh hoạt và khả năng dự đoán xu hướng. Liệu đầu tư chung cư cho thuê có còn là “miếng bánh ngọt” hay đã trở thành cuộc đua khốc liệt đầy rủi ro? Bài viết sau sẽ phân tích rõ hơn về thực trạng thị trường, tỷ suất lợi nhuận và những thách thức hiện hữu, giúp bạn có cái nhìn toàn diện trước khi quyết định xuống tiền.

Sự phục hồi của thị trường căn hộ cho thuê sau đại dịch

Sau giai đoạn dài suy giảm do tác động nặng nề của đại dịch COVID-19, thị trường căn hộ cho thuê tại Việt Nam đang dần khởi sắc trở lại. Các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM chứng kiến sự hồi phục đáng kể khi nhu cầu thuê nhà từ sinh viên, người đi làm, chuyên gia nước ngoài quay trở lại. Nhiều nhà đầu tư từng lao đao khi giá thuê lao dốc, tỷ lệ trống tăng cao giờ đây đã bắt đầu tìm lại được lợi nhuận nhờ lượng khách thuê ổn định và giá thuê dần phục hồi.

Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, số lượt tìm kiếm căn hộ cho thuê trong năm 2023 tăng khoảng 35% so với giai đoạn cao điểm của dịch bệnh. Điều này cho thấy nhu cầu thuê đang dần ổn định, tạo tiền đề cho nhà đầu tư tiếp tục bám trụ với loại hình này. Tuy nhiên, sự phục hồi này không đồng nghĩa với việc thị trường sẽ quay lại thời kỳ hoàng kim trước đây. Nhà đầu tư cần nắm rõ các chỉ số lợi nhuận và xu hướng mới để đưa ra quyết định sáng suốt.

Tỷ suất lợi nhuận và lợi suất cho thuê

Một trong những yếu tố then chốt khi quyết định đầu tư chung cư cho thuê chính là tỷ suất lợi nhuận và lợi suất cho thuê. Theo báo cáo từ Batdongsan, đầu tư căn hộ hiện mang lại tỷ suất lợi nhuận gộp khoảng 12,5%/năm, bao gồm cả tăng giá bán và lợi suất cho thuê. Cụ thể, lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội đạt 4,6%, TP.HCM là 4,1%, trung bình cả nước đạt 4,5%. Mặc dù con số này có phần khiêm tốn so với trước đại dịch, nhưng vẫn được đánh giá là kênh đầu tư an toàn so với các kênh tài chính khác.

Đáng chú ý, lợi nhuận từ đầu tư chung cư cho thuê không chỉ đến từ tiền thuê hàng tháng, mà còn từ tiềm năng tăng giá bất động sản theo thời gian. Với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng tại Việt Nam, nhiều chuyên gia dự đoán giá trị chung cư ở các khu vực trọng điểm sẽ tiếp tục tăng, kéo theo tổng lợi nhuận đầu tư cũng gia tăng đáng kể.

So sánh thị trường đầu tư chung cư cho thuê với các quốc gia khác

Nếu so sánh với các quốc gia trong khu vực, tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê chung cư tại Việt Nam vẫn ở mức thấp. Cụ thể, tỷ suất này tại Indonesia và Thái Lan đạt khoảng 6%, Philippines và Malaysia dao động từ 5% trở lên. Nguyên nhân chính đến từ chi phí đầu tư ban đầu tại Việt Nam khá cao, trong khi giá thuê không tăng kịp so với giá nhà.

Ngoài ra, chính sách quản lý nhà đất và mức độ phát triển của thị trường cũng là yếu tố tác động. Các quốc gia như Thái Lan, Philippines đã có hệ thống pháp lý hoàn chỉnh và nguồn cung căn hộ dịch vụ đa dạng, trong khi Việt Nam vẫn đang hoàn thiện hệ thống quản lý và pháp lý cho loại hình này. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư e dè, đặc biệt là những ai kỳ vọng lợi nhuận nhanh chóng.

Thách thức đối với nhà đầu tư cho thuê chung cư tại Việt Nam

Bên cạnh những tiềm năng, nhà đầu tư cũng phải đối mặt với không ít thách thức. Đáng chú ý là tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ tại Việt Nam đang có xu hướng giảm so với trước. Cụ thể, giai đoạn 2015-2016, tỷ suất này dao động từ 7-7,5%/năm. Đến năm 2017-2019, con số này giảm xuống 5-6,5%. Khi dịch bệnh bùng nổ vào năm 2020-2021, tỷ suất tiếp tục giảm chỉ còn 2,5-4%. Đến nay, mặc dù thị trường phục hồi, tỷ suất vẫn duy trì ở mức dưới 4%/năm.

Bên cạnh đó, chi phí vận hành, bảo trì căn hộ ngày càng cao. Giá dịch vụ chung cư, bảo dưỡng, quản lý tòa nhà tăng đều hằng năm khiến lợi nhuận thực tế của nhà đầu tư bị thu hẹp. Chưa kể, xu hướng khách thuê hiện đại ngày càng yêu cầu cao về tiện nghi, thiết kế và vị trí, đòi hỏi chủ nhà phải chi thêm chi phí cải tạo, trang trí nội thất để thu hút khách thuê.

Xu hướng đầu tư và nhu cầu thị trường cho thuê căn hộ, chung cư mới

Theo thống kê, hơn 70% căn hộ cho thuê hiện nay được kinh doanh theo kiểu “thời vụ”. Điều này có nghĩa là ban đầu người mua không có ý định cho thuê nhưng sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng do chưa bán được hoặc muốn tận dụng căn hộ trống. Mô hình này tạo ra sự cạnh tranh khốc liệt, đặc biệt là với những nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Thực tế, nhiều người sẵn sàng cho thuê giá rẻ hơn giá thị trường để tránh căn hộ bị bỏ trống, khiến mặt bằng giá cho thuê bị kéo xuống thấp. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nhà đầu tư chuyên nghiệp, những người đã đầu tư bài bản về nội thất, tiện nghi và dịch vụ đi kèm. Bên cạnh đó, nhu cầu thuê căn hộ đang dần thay đổi, người thuê ngày nay ưu tiên những căn hộ tiện ích đầy đủ, vị trí đẹp, gần trung tâm, thuận tiện giao thông. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng từ khâu chọn dự án, thiết kế nội thất đến giá cho thuê để đáp ứng được thị hiếu mới.

>> Xem thêm: Có nên mua chung cư trả góp?

Lời kết

Đầu tư chung cư cho thuê vẫn là lựa chọn hấp dẫn với những ai muốn tạo ra nguồn thu nhập thụ động ổn định. Tuy nhiên, bối cảnh thị trường đã thay đổi. Lợi nhuận không còn cao như trước, sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt và chi phí vận hành gia tăng là những rào cản không nhỏ. Để thành công, nhà đầu tư cần trang bị kiến thức, đánh giá kỹ lưỡng khả năng sinh lời, lựa chọn vị trí đắc địa và linh hoạt thích nghi với xu hướng mới. Có như vậy, việc đầu tư chung cư cho thuê mới không trở thành “canh bạc” mà là một chiến lược bền vững, mang lại lợi nhuận dài lâu.