Giải Đáp: Nhà Ở Xã Hội Có Được Bán Không?

Nhà ở xã hội là phương án khả thi giúp người dân có thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nơi ở ổn định. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ các quy định về việc mua bán, chuyển nhượng loại hình nhà ở này. Vậy theo quy định nhà nước nhà ở xã hội có được bán không? Điều kiện nào để nhà ở xã hội được phép mua bán? Hãy cùng tìm hiểu những quy định mua bán trong bài viết dưới đây.

Những quy định về chuyển nhượng nhà ở xã hội

Theo quy định của Luật Nhà ở 2014 (Khoản 4, Điều 62), người thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội không được phép chuyển nhượng lại trong thời gian tối thiểu 5 năm tính từ khi hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ thanh toán.

Ngoài ra, theo Khoản 4, Điều 19 của Nghị định 100/2015/NĐ-CP, người mua, thuê mua nhà ở xã hội cũng không được phép thế chấp tài sản này, trừ trường hợp dùng để vay vốn tại ngân hàng nhằm thanh toán chính căn hộ đó. Việc chuyển nhượng dưới bất kỳ hình thức nào cũng bị hạn chế trong 5 năm kể từ khi hoàn tất thanh toán theo hợp đồng ký kết với bên bán hoặc bên cho thuê mua.

Khi được cấp các giấy tờ về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, chủ sở hữu có thể thực hiện các quyền như bán lại, thế chấp hoặc cho thuê. Nếu bán căn hộ chung cư thuộc diện nhà ở xã hội, người bán cần nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó. Đối với nhà ở xã hội dạng thấp tầng liền kề, mức phí này là 100% theo khung giá do UBND cấp tỉnh ban hành vào thời điểm giao dịch.

Tóm lại, sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính và giữ căn hộ trong tối thiểu 5 năm, người mua có thể chuyển nhượng theo giá thị trường hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định pháp luật.

Mua bán nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện sẽ bị xử phạt như thế nào?

Pháp luật đã quy định rõ ràng rằng nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng sau 5 năm kể từ khi hoàn tất thanh toán và được cấp Giấy chứng nhận, nhưng đã có nhiều trường hợp vẫn tìm cách phá lệ để mua bán trước thời hạn.

Nhằm kiểm soát tình trạng trên, Luật Nhà ở 2023 (Khoản 10, Điều 88) quy định rằng nếu việc mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội diễn ra không đúng đối tượng hoặc điều kiện cho phép, hợp đồng giao dịch sẽ bị vô hiệu. Khi đó, bên mua hoặc thuê mua có nghĩa vụ hoàn trả lại nhà cho chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý. Nếu không tự nguyện bàn giao, chính quyền địa phương (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) sẽ thực hiện cưỡng chế để thu hồi.

Về vấn đề tài chính, khoản tiền đã thanh toán sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật dân sự, trong khi tiền thuê mua sẽ tuân theo các điều khoản cụ thể được quy định tại Điều 175 của Luật Nhà ở 2023.

Như vậy, nếu thực hiện mua bán nhà ở xã hội không đúng quy định, khi chưa đủ thời gian theo luật, thì:

• Hợp đồng giao dịch mua bán sẽ không có giá trị về mặt pháp lý.

• Người mua phải hoàn trả lại nhà cho đơn vị quản lý. Nếu không chấp hành, chính quyền địa phương sẽ tổ chức cưỡng chế thu hồi.

Quy định này nhằm đảm bảo việc mua bán nhà ở xã hội diễn ra minh bạch, đúng đối tượng, đúng thời hạn theo quy định pháp luật.

Quy định để cho thuê, mua bán nhà ở xã hội

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 63 của Luật Nhà ở 2014, để nhà ở xã hội có được bán không cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Khu vực nhà ở phải hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo đúng quy hoạch, thiết kế và tiến độ dự án đã được phê duyệt. Nếu chủ đầu tư thế chấp nhà ở, phải thực hiện giải chấp trước khi giao dịch, trừ trường hợp có sự đồng thuận từ người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp.
• Phải có thông báo chính thức từ cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận rằng nhà ở đó đủ điều kiện để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư từ các nguồn vốn ngân sách, trái phiếu, vốn vay ưu đãi hoặc các nguồn tài trợ khác theo Khoản 1, Điều 53 của Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi trong Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020). Các quỹ nhà ở này chủ yếu phục vụ mục đích cho thuê và cho thuê mua.

Nhà ở phải đáp ứng các điều kiện pháp lý về quyền sở hữu, bao gồm:

• Không thuộc diện tranh chấp, khiếu kiện về quyền sở hữu hoặc đang trong thời hạn sở hữu có thời hạn.
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc thực hiện quyết định hành chính có hiệu lực từ cơ quan có thẩm quyền.

Lời kết

Trên đây là những thông tin cần thiết để bạn hiểu rõ hơn về việc nhà ở xã hội có được bán không? Quy định để chuyển nhượng nhà ở xã hội? Việc tuân thủ các quy định sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của bạn, đồng thời đảm bảo các giao dịch mua bán nhà ở xã hội diễn ra minh bạch và hợp pháp.