Phòng tránh những rủi ro khi đặt cọc mua đất, mua nhà

Giao dịch mua bán bất động sản thường bắt đầu bằng khoản tiền cọc. Tuy nhiên, nhiều trường hợp người mua rơi vào tình cảnh “mất tiền, mất cả cơ hội” chỉ vì thiếu hiểu biết. Những rủi ro khi đặt cọc mua đất đang ngày càng phổ biến trong bối cảnh các dự án “ma”, đất vướng pháp lý tràn lan. Theo thống kê từ Bộ Xây dựng năm 2024, có đến 35% vụ tranh chấp nhà đất xuất phát từ giao dịch đặt cọc không rõ ràng. Bài viết sau, Bất động sản Quảng Đà sẽ giúp bạn phòng tránh hiệu quả những vấn đề này.

Đặt cọc khi mua đất có bắt buộc?

Việc đặt cọc khi giao dịch đất không phải là nghĩa vụ bắt buộc về mặt pháp lý. Đây là thỏa thuận dân sự giữa hai bên nhằm cam kết thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp bên mua không thực hiện đúng thỏa thuận, tiền cọc có thể bị mất. Ngược lại, nếu bên bán vi phạm, họ sẽ phải bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận.

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc được hiểu là việc một bên chuyển giao cho bên còn lại một khoản tiền, tài sản có giá trị như kim khí quý, đá quý… nhằm bảo đảm cho việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng trong tương lai. Như vậy, pháp luật công nhận việc đặt cọc nhưng không bắt buộc bên mua và bên bán phải thực hiện bước này. Tuy nhiên, thực tế thị trường cho thấy, đến 90% giao dịch đất đai đều có khoản cọc nhất định. Điều này lý giải vì sao những rủi ro khi đặt cọc mua đất vẫn luôn là mối lo lắng thường trực với người dân.

Một số rủi ro khi đặt cọc mua đất 

Trên thị trường bất động sản hiện nay, việc đặt cọc mua đất không chỉ đơn thuần là thủ tục mở đầu cho giao dịch mà còn tiềm ẩn nhiều hệ lụy khó lường nếu thiếu sự thận trọng. Trong quá trình thực tế, nhiều người đã phải trả giá đắt chỉ vì chủ quan hoặc thiếu hiểu biết pháp lý. Từ giao dịch không hợp lệ cho đến những dự án “ma” đầy rủi ro, tất cả đều có thể biến giấc mơ sở hữu đất đai thành gánh nặng tài chính. Dưới đây là những rủi ro khi đặt cọc mua đất mà người mua cần đặc biệt lưu ý.

Đặt cọc không có hợp đồng

Một trong những lỗi phổ biến là hai bên chỉ thỏa thuận bằng miệng hoặc viết tay sơ sài, không ghi nhận cụ thể nghĩa vụ và quyền lợi. Điều này khiến việc xử lý khi xảy ra tranh chấp rất khó khăn.

Việc không có hợp đồng đồng nghĩa với việc không có bằng chứng rõ ràng để chứng minh giao dịch đã diễn ra. Khi xảy ra tranh chấp, tòa án sẽ khó đưa ra phán quyết công bằng. Đây là một trong những rủi ro khi đặt cọc mua đất mà người mua thường chủ quan.

Ngoài ra, một hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền cũng có thể bị xem là vô hiệu. Khi đó, quyền lợi của bên đặt cọc dễ bị xem nhẹ. Người mua nên ưu tiên lập hợp đồng rõ ràng, có chữ ký hai bên, đính kèm bản sao giấy tờ tùy thân và thông tin tài sản cụ thể.

Đặt cọc cho người không đủ thẩm quyền

Rủi ro tiếp theo là giao dịch với người không phải chủ sở hữu hoặc không có giấy ủy quyền hợp lệ. Ví dụ, bạn đặt cọc cho người tự xưng là đại diện nhưng trên giấy tờ lại không có quyền định đoạt mảnh đất.

Đây là một hệ quả pháp lý đáng lo ngại. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, bạn có nguy cơ vừa mất tiền cọc, vừa phải đối mặt với quá trình kiện tụng kéo dài, phức tạp. Cần xác minh rõ ai là người đứng tên sổ đỏ và người ký hợp đồng có đầy đủ thẩm quyền hay không.

Cần đặc biệt chú ý trong trường hợp đồng sở hữu. Nếu mảnh đất thuộc nhiều người thì việc đặt cọc cần có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu. Việc ký hợp đồng với một người đại diện không có ủy quyền của bên còn lại có thể khiến giao dịch bị vô hiệu. Đây cũng là một trong những rủi ro khi đặt cọc mua đất khiến nhiều người mất trắng tiền cọc.

Đặt cọc đất còn vướng pháp lý

Trường hợp này xảy ra khi đất đang bị thế chấp, nằm trong khu quy hoạch treo, chưa có sổ đỏ hoặc đang trong quá trình tranh chấp. Một số trường hợp đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích nhưng lại được rao bán công khai.

Đây là những rủi ro khi đặt cọc mua đất mà nhiều người gặp phải vì thiếu kiểm tra kỹ thông tin. Thậm chí có trường hợp bên bán biết rõ đất đang có vấn đề nhưng cố tình che giấu nhằm mục đích trục lợi.

Bạn có thể tra cứu thông tin quy hoạch tại phòng tài nguyên – môi trường hoặc qua hệ thống dữ liệu công khai của địa phương. Đừng chỉ tin vào những lời giới thiệu từ bên bán hoặc môi giới. Nếu đất đang bị phong tỏa do tranh chấp hoặc bị thế chấp ngân hàng, việc sang tên gần như bất khả thi.

Đặt cọc suất nội bộ của các dự án “ma”

Tình trạng rao bán suất nội bộ với giá rẻ hơn thị trường đang nở rộ, nhất là tại các tỉnh đang phát triển. Các đối tượng môi giới thường vẽ ra viễn cảnh lợi nhuận cao, thúc giục người mua xuống tiền nhanh chóng.

Thực tế, nhiều dự án không có giấy phép xây dựng, chưa được cấp phép mở bán hoặc thậm chí không tồn tại trên giấy tờ quy hoạch. Khi phát hiện, người mua đã lỡ đặt cọc và gần như không có cơ hội lấy lại tiền. Đây là hình thức lừa đảo tinh vi đang chiếm đến 60% các vụ kiện liên quan đến những rủi ro khi đặt cọc mua đất trong năm qua.

Bên bán thường khẳng định “có người quen trong chính quyền”, hoặc “đang hoàn thiện thủ tục” để tạo niềm tin giả. Tuy nhiên, người mua cần yêu cầu xem bản đồ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, và quyết định giao đất. Thiếu những giấy tờ này, mọi lời cam kết đều vô giá trị pháp lý.

Không ghi rõ điều kiện hoàn cọc

Thiếu điều khoản cụ thể về hoàn tiền khiến người mua không thể yêu cầu hoàn cọc khi bên bán không đáp ứng điều kiện. Ví dụ: đất không sang tên được, chủ đất không cung cấp đủ giấy tờ, hoặc chậm tiến độ giao đất.

Rất nhiều trường hợp mất cọc chỉ vì thiếu dòng chữ “hoàn trả tiền cọc nếu bên bán không đủ điều kiện pháp lý”. Hãy yêu cầu ghi rõ điều kiện, thời gian, phương thức hoàn cọc trong hợp đồng để tránh hiểu lầm.

Một hợp đồng tốt nên bao gồm điều kiện “bên A phải hoàn trả tiền cọc trong vòng X ngày kể từ khi vi phạm nghĩa vụ” cùng mức bồi thường nếu không thực hiện đúng. Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý khi xem xét những rủi ro khi đặt cọc mua đất.

Đặt cọc số tiền quá lớn

Việc đặt cọc từ 50% đến 70% giá trị đất là con số cực kỳ rủi ro nếu chưa có gì đảm bảo. Trường hợp bên bán bội ước, người mua thiệt hại nặng. Pháp luật hiện chưa quy định giới hạn đặt cọc tối đa, tuy nhiên mức an toàn nên giữ từ 5% đến 20%. Đây là điểm cần lưu ý quan trọng trong danh sách những rủi ro khi đặt cọc mua đất.

Đặt cọc nên chia thành nhiều giai đoạn, kèm điều kiện kiểm tra pháp lý, công chứng hợp đồng hoặc xác nhận từ chính quyền. Nếu bên bán từ chối chia nhỏ khoản cọc hoặc ép đặt 50% trở lên trước khi có hồ sơ pháp lý, bạn nên xem xét lại tính minh bạch của giao dịch. Hãy luôn tỉnh táo và đừng để lòng tham khiến bạn mất cảnh giác.

Kinh nghiệm tránh rủi ro khi đặt cọc mua đất

Thị trường bất động sản ngày càng sôi động, nhưng cũng vì thế mà tiềm ẩn nhiều cạm bẫy. Để hạn chế những rủi ro khi đặt cọc mua đất, người mua cần trang bị kiến thức và hành động cẩn trọng. Dưới đây là những kinh nghiệm thực tiễn giúp bạn đặt cọc an toàn hơn.

• Kiểm tra pháp lý kỹ càng: Xem sổ đỏ gốc, xác minh quy hoạch, tránh đất đang tranh chấp hoặc bị thế chấp.
• Giao dịch với người có thẩm quyền: Chỉ đặt cọc cho người đứng tên sổ hoặc người có giấy ủy quyền công chứng.
• Lập hợp đồng rõ ràng: Hợp đồng cần ghi đầy đủ thông tin các bên, điều kiện hoàn cọc, cam kết thực hiện mua bán.
  Không đặt cọc quá cao: Nên giới hạn 5–20% giá trị đất, chia thành nhiều đợt nếu cần.
• Không vội vàng: Tránh giao dịch gấp, không để bị thúc ép phải “chốt” trong ngày.
• Tư vấn luật sư nếu cần: Nhờ chuyên gia kiểm tra hợp đồng và tư vấn pháp lý trước khi ký.
• Chuyển khoản minh bạch: Giao tiền qua tài khoản chính chủ, lưu giữ biên lai, hóa đơn đầy đủ.
• Tránh mua đất chưa đủ pháp lý: Cẩn trọng với dự án chưa được phê duyệt hoặc chưa ra sổ đỏ.
• Học từ người đi trước: Tham khảo kinh nghiệm từ người từng mua đất để tránh sai lầm.
• Chọn đất rõ ràng, pháp lý sạch: Ưu tiên đất có sổ, không vướng tranh chấp hay quy hoạch.

Quy định pháp luật liên quan đến đặt cọc mua đất

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, đặt cọc là hành vi chuyển giao tiền, tài sản có giá trị hoặc vật quý từ một bên sang bên còn lại nhằm đảm bảo cho việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng sắp tới.  Đây là một trong chín biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo luật định. 

Trong giao dịch mua bán bất động sản, đặt cọc thường được sử dụng để giữ chỗ trước khi các bên có thể ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Tuy nhiên, vì không nắm rõ quy định pháp lý, nhiều người đã gặp phải những rủi ro khi đặt cọc mua đất. Theo pháp luật, bên nhận cọc phải là chủ sở hữu tài sản hoặc người có giấy ủy quyền hợp pháp. Nếu không xác minh đúng người có quyền định đoạt, hợp đồng có thể vô hiệu và người đặt cọc có nguy cơ mất tiền.

Ngoài ra, tài sản dùng để đặt cọc cũng phải hợp pháp, không được vướng tranh chấp, không nằm trong diện kê biên hoặc quy hoạch. Một trong những rủi ro khi đặt cọc mua đất là đặt cọc cho đất chưa đủ điều kiện giao dịch, như chưa có sổ đỏ hoặc đang bị thế chấp. Hơn nữa, pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, điều này khiến việc ký kết bằng văn bản viết tay hoặc thỏa thuận miệng vẫn được chấp nhận, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro tranh chấp. 

Nhiều người ký hợp đồng đặt cọc sơ sài, thiếu điều khoản rõ ràng về điều kiện mua bán, hoàn cọc hay xử lý khi vi phạm, dẫn đến mâu thuẫn khi một bên không thực hiện đúng cam kết. Luật chỉ quy định xử phạt trong phạm vi đã thỏa thuận: bên vi phạm có thể mất tiền cọc hoặc phải bồi thường, chứ không bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu không có yếu tố lừa đảo. Đây là điều mà nhiều người nhầm lẫn, cho rằng vi phạm cọc là vi phạm pháp luật. 

Thực tế, hành vi vi phạm chỉ bị xử lý trong phạm vi hợp đồng, và nếu khởi kiện ra tòa, người bị thiệt hại vẫn có thể phải mất nhiều thời gian, chi phí để đòi lại quyền lợi. Do vậy, để tránh những rủi ro khi đặt cọc mua đất, người dân cần hiểu rõ bản chất pháp lý của giao dịch đặt cọc, xác minh kỹ thông tin đối tác, tài sản, và nên nhờ tư vấn pháp lý khi cần thiết.

Đặt cọc khi mua đất tưởng chừng đơn giản nhưng lại tiềm ẩn nhiều cạm bẫy. Không ít người vì thiếu kiến thức hoặc cả tin mà đánh mất cơ hội sở hữu tài sản có giá trị. Những rủi ro khi đặt cọc mua đất có thể được phòng tránh nếu bạn chuẩn bị kỹ càng về pháp lý, tài chính và kiểm chứng thông tin đầy đủ. Bất Động Sản Quảng Đà luôn khuyến khích người mua nên tìm đến các chuyên gia pháp lý, luật sư hoặc đơn vị môi giới uy tín để được hỗ trợ. Quyết định sáng suốt hôm nay sẽ bảo vệ quyền lợi của bạn ngày mai.