Quy hoạch treo có làm được sổ đỏ không là vấn đề gây hoang mang cho nhiều hộ dân hiện nay. Theo số liệu từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, có tới 3.000 dự án đang “treo” tại các thành phố lớn. Tình trạng này ảnh hưởng lớn đến quyền sử dụng đất và an cư của người dân. Vậy người dân có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Bài viết sau từ Bất động sản Quảng Đà sẽ cung cấp câu trả lời rõ ràng và đầy đủ.
Nội dung
Thế nào là tình trạng quy hoạch treo?
Mặc dù thuật ngữ “quy hoạch treo” được sử dụng phổ biến trong đời sống, song trong hệ thống pháp luật đất đai hiện hành, đặc biệt là Luật Đất đai 2024, vẫn chưa có định nghĩa chính thức nào cho khái niệm này. Tuy vậy, thông qua các quy định có liên quan, chúng ta có thể hiểu được bản chất của thuật ngữ này.
Căn cứ theo khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai năm 2024, khi một khu đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm do cấp huyện lập ra với mục đích thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng, nhưng sau hai năm liên tiếp vẫn không có quyết định thu hồi hoặc chưa được phê duyệt chuyển mục đích, thì cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành xem xét, điều chỉnh hoặc hủy bỏ kế hoạch, đồng thời công bố công khai việc thay đổi đó.
Thực tế, nhiều dự án dù đã được lên kế hoạch từ lâu nhưng không triển khai đúng tiến độ, dẫn đến việc người dân sinh sống trong khu vực bị ảnh hưởng kéo dài về quyền lợi đất đai. Tình trạng này được gọi là “quy hoạch treo” – tức là đất bị “treo” trong kế hoạch mà không có động thái thực hiện cụ thể, cũng không hủy bỏ hay điều chỉnh.
Tóm lại, quy hoạch treo là khái niệm chỉ những khu vực đất đã được xác định trong kế hoạch sử dụng đất cấp huyện nhưng không được triển khai đúng thời hạn, dẫn đến việc gây cản trở quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất trong thời gian dài.
Có thể làm sổ đỏ khi đất thuộc diện quy hoạch treo không?
Thắc mắc về việc đất nằm trong quy hoạch treo có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hay không là nỗi băn khoăn của rất nhiều hộ gia đình. Trên thực tế, khả năng được cấp sổ đỏ hay không còn phụ thuộc vào tính chất của quy hoạch và trạng thái pháp lý hiện tại của thửa đất đó.
Luật Đất đai 2024 đã có những điều chỉnh quan trọng nhằm giải quyết vướng mắc liên quan đến quy hoạch kéo dài. Đặc biệt, trường hợp đất bị đưa vào kế hoạch sử dụng nhưng không thực hiện thu hồi đúng thời hạn, hoặc không triển khai chuyển mục đích như dự kiến, thì cơ quan chức năng phải tiến hành rà soát, cập nhật lại kế hoạch hoặc hủy bỏ, tạo cơ hội để người dân được cấp sổ đỏ nếu đủ điều kiện.
Những nguyên tắc cần tuân thủ
Theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, không cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đất đã có quyết định thu hồi chính thức từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trừ khi quá 03 năm kể từ ngày ban hành quyết định mà thu hồi chưa được thực hiện.
Nguyên tắc đặt ra là: nếu đất đã có quyết định thu hồi rõ ràng và hợp lệ, thì quyền sử dụng đất sẽ không được công nhận thông qua việc cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, trường hợp thời hạn triển khai đã bị vượt quá 03 năm mà không có động thái thực hiện thì người sử dụng đất vẫn có cơ hội được cấp Giấy chứng nhận.
Ngoài ra, nguyên tắc pháp luật cũng yêu cầu đảm bảo tính minh bạch và tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất. Nếu kế hoạch kéo dài gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân thì cơ quan chức năng có trách nhiệm rà soát lại quy hoạch để điều chỉnh phù hợp.
Trường hợp quy hoạch đủ điều kiện cấp sổ đỏ
Trong một số tình huống cụ thể, đất nằm trong diện quy hoạch vẫn có khả năng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đảm bảo các tiêu chí theo quy định pháp luật.
- Trường hợp 1: Khi cơ quan nhà nước ra quyết định điều chỉnh hoặc bãi bỏ quy hoạch liên quan, phần diện tích đất trước đó bị hạn chế sẽ không còn bị ràng buộc bởi kế hoạch cũ. Khi đó, người dân được phép làm thủ tục để được cấp sổ đỏ như bình thường.
- Trường hợp 2: Đối với các dự án được quy hoạch nhưng chậm triển khai, không đúng tiến độ được phê duyệt, người dân có quyền gửi yêu cầu lên chính quyền địa phương để kiểm tra lại tính khả thi của quy hoạch và đề nghị cập nhật điều chỉnh. Điều này mở ra cơ hội để khôi phục quyền lợi hợp pháp và cấp sổ đỏ cho những thửa đất trước đây bị “treo” quyền sử dụng.
Việc thực hiện những quyền này không chỉ góp phần bảo đảm lợi ích của cá nhân mà còn hạn chế tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả, tạo điều kiện ổn định kinh tế và cuộc sống lâu dài cho người dân.
Trường hợp quy hoạch bị từ chối cấp sổ đỏ
Bên cạnh những điều kiện thuận lợi, cũng tồn tại không ít tình huống khiến đất trong quy hoạch không thể được cấp sổ đỏ, gây ra nhiều khó khăn cho người dân:
- Trường hợp 1: Nếu đất đã có quyết định thu hồi hợp pháp phục vụ cho các công trình hoặc dự án công cộng, thì việc cấp Giấy chứng nhận sẽ không được tiến hành. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất chấm dứt để nhường chỗ cho mục tiêu phát triển hạ tầng hoặc lợi ích quốc gia, công cộng.
- Trường hợp 2: Khi quy hoạch vẫn đang có hiệu lực pháp lý và nằm trong danh mục cần triển khai trong thời gian tới, thì dù người dân có sử dụng đất hợp pháp cũng không thể làm sổ đỏ trong thời gian đó.
Ngoài ra, người dân sinh sống trong khu vực quy hoạch treo cũng chịu nhiều ràng buộc khác, như không được chuyển nhượng, tách thửa, thế chấp hay xây dựng công trình mới. Điều này không chỉ làm giảm đáng kể giá trị sử dụng đất mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống và kinh tế của các hộ gia đình.
Về lâu dài, để khắc phục những bất cập này, pháp luật yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền phải định kỳ rà soát lại các kế hoạch đã hết hiệu lực hoặc không còn khả thi để điều chỉnh hoặc hủy bỏ. Đây là biện pháp giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai trong toàn bộ hệ thống.
Thủ tục làm sổ đỏ sau khi quy hoạch bị hủy hoặc thay đổi
Trong bối cảnh nhiều dự án rơi vào tình trạng chậm triển khai, quy hoạch bị treo kéo dài, việc xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp trở thành nhu cầu cấp thiết của người dân. Theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP, nếu diện tích đất đã từng có quyết định thu hồi, thì chỉ sau khi có văn bản hủy bỏ chính thức từ cơ quan có thẩm quyền, người dân mới được phép thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ.
Điều này đồng nghĩa với việc, chỉ khi công bố hủy bỏ kế hoạch thu hồi đất được ban hành, người sử dụng đất mới có thể tiếp tục các bước đăng ký quyền sở hữu theo đúng quy định.
Trường hợp không thay đổi thông tin sử dụng đất
Nếu sau khi quy hoạch bị hủy, các thông tin liên quan đến thửa đất như diện tích, mục đích sử dụng, vị trí, hoặc người đứng tên sử dụng vẫn giữ nguyên so với trước đây, thì Giấy chứng nhận đã được cấp trước đó vẫn còn giá trị pháp lý. Trong tình huống này, người dân không cần thực hiện thủ tục mới mà vẫn có thể sử dụng sổ đỏ hiện hành để thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Trường hợp có thay đổi thông tin đất hoặc chủ sử dụng
Ngược lại, nếu trong quá trình rà soát lại quy hoạch, có phát sinh điều chỉnh về mục đích sử dụng đất, diện tích, hoặc thông tin cá nhân của người sở hữu, người dân buộc phải tiến hành đăng ký đính chính thông tin trên Giấy chứng nhận.
Căn cứ theo Điều 45 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người dân cần chuẩn bị một số giấy tờ như sau:
- Tờ khai đăng ký thay đổi thông tin đất đai và tài sản trên đất theo Mẫu 11/ĐK ban hành kèm theo nghị định.
- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp trước đó;
- Tài liệu chứng minh sự thay đổi về thông tin thửa đất hoặc thông tin cá nhân của người đứng tên trên sổ đỏ;
- Văn bản ủy quyền hợp lệ (nếu hồ sơ nộp thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật dân sự).
Các bước thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận xin cấp sổ đỏ
Bước 1 – Nộp hồ sơ: Người dân có thể nộp hồ sơ tại một trong các địa điểm sau
- Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh (tùy quy định của địa phương);
- Cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất tại địa phương nơi thửa đất tọa lạc.
Trường hợp phát hiện lỗi từ phía cơ quan cấp sổ, người sử dụng đất sẽ nhận được thông báo yêu cầu nộp lại Giấy chứng nhận để chỉnh sửa. Nếu sai sót do người dân phát hiện, họ có thể tự chủ động gửi hồ sơ yêu cầu đính chính theo quy trình hiện hành.
Bước 2 – Tiếp nhận và xử lý hồ sơ: Sau khi tiếp nhận đầy đủ hồ sơ, cơ quan chuyên môn sẽ kiểm tra, đối chiếu thông tin, xác minh tính chính xác của nội dung đề nghị. Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ thực hiện việc đính chính trực tiếp trên Giấy chứng nhận, đồng thời cập nhật thông tin biến động vào cơ sở dữ liệu địa chính.
Bước 3 – Trả kết quả: Giấy chứng nhận sau khi được đính chính sẽ được trao trực tiếp cho người dân hoặc gửi về Bộ phận Một cửa để người dân nhận theo thời gian hẹn. Quá trình này thường được hoàn tất trong thời gian từ 10 đến 15 ngày làm việc, tùy vào tính chất hồ sơ và quy trình xử lý của từng địa phương.
>> Tham khảo: Kinh nghiệm mua nhà không có sổ đỏ
Việc nắm rõ các quy định và trình tự pháp lý không chỉ giúp người dân chủ động bảo vệ quyền lợi đất đai của mình mà còn tránh phát sinh sai sót, tranh chấp hoặc kéo dài thời gian giải quyết thủ tục hành chính. Trong trường hợp cần được tư vấn chi tiết hơn, bạn có thể liên hệ Bất động sản Quảng Đà để được hỗ trợ miễn phí các thông tin pháp lý liên quan đến đất nằm trong quy hoạch treo và thủ tục cấp sổ đỏ sau khi quy hoạch thay đổi.
