Nhà ở xã hội là giải pháp tốt nhất để giúp những người thu nhập thấp cũng sở hữu được căn hộ, nhà ở đạt tiêu chuẩn. Tuy nhiên, không ít người thắc mắc liệu nhà ở xã hội sang nhượng có được phép hay không, đặc biệt khi chưa đủ thời gian quy định. Bài viết này Bất Động Sản Quảng Đà sẽ cung cấp thông tin toàn diện liên quan đến việc sang nhượng nhà ở xã hội tại Việt Nam.
Nội dung
Khái niệm về nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội (NOXH) là loại hình nhà ở được xây dựng theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước. Loại hình nhà ở này được xây dựng nhằm cung cấp chỗ ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, khó khăn về tài chính như công nhân, viên chức, người lao động, sinh viên. Hoặc dành cho các nhóm ưu tiên khác theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở 2014. Đặc điểm nổi bật của NOXH bao gồm:
- Giá bán ưu đãi: Giá nhà ở xã hội thường thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại, nhờ vào các chính sách miễn giảm thuế, hỗ trợ đất đai và tín dụng từ Nhà nước.
- Đối tượng thụ hưởng cụ thể: Chỉ những người thuộc diện được quy định (ví dụ: chưa sở hữu nhà ở, có thu nhập dưới mức nhất định) mới được mua hoặc thuê mua NOXH.
- Hạn chế chuyển nhượng: Để đảm bảo mục tiêu chính sách, việc sang nhượng NOXH bị kiểm soát chặt chẽ, đặc biệt trong 5 năm đầu kể từ khi ký hợp đồng mua bán.
Hiểu rõ khái niệm NOXH là bước đầu tiên để nắm bắt các quy định về sang nhượng. Tránh những sai lầm không đáng có khi người sở hữu nhà ở xã hội sang nhượng cho người khác.
Nhà ở xã hội có được chuyển nhượng không?
Câu hỏi “nhà ở xã hội sang nhượng được không?” là vấn đề được rất nhiều người quan tâm khi sở hữu loại hình nhà ở này. Theo quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP, nhà ở xã hội có thể được chuyển nhượng. Nhưng các bạn phải tuân thủ những điều kiện cụ thể tùy thuộc vào thời điểm sang nhượng:
- Trong 5 năm đầu: Người mua hoặc thuê mua NOXH không được phép sang nhượng tự do trên thị trường. Tuy nhiên, họ có thể bán lại cho Nhà nước (thông qua cơ quan quản lý NOXH) hoặc chuyển nhượng cho các đối tượng thuộc diện được mua NOXH theo quy định.
- Sau 5 năm: Sau khi hoàn thành thời hạn 5 năm và thanh toán đầy đủ tiền mua, người sở hữu NOXH được quyền chuyển nhượng tự do. Thời gian này nhà ở xã hội sang nhượng tương tự như nhà ở thương mại, nhưng vẫn cần tuân thủ các thủ tục pháp lý như công chứng và đăng ký sang tên.
Như vậy, việc sang nhượng nhà ở xã hội là hoàn toàn khả thi. Nhưng người sở hữu cần nắm rõ các quy định để đảm bảo giao dịch hợp pháp, tránh rủi ro bị thu hồi hoặc vô hiệu hóa hợp đồng.
Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội khi chưa đủ 5 năm
Trong vòng 5 năm kể từ khi ký hợp đồng mua hoặc thuê mua NOXH, việc sang nhượng bị hạn chế nghiêm ngặt nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách. Theo Khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 và Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, các điều kiện cụ thể để sang nhượng NOXH khi chưa đủ 5 năm bao gồm:
- Chỉ được bán lại cho Nhà nước hoặc đối tượng được hưởng chính sách:
- Nếu có nhu cầu chuyển nhượng, người sở hữu phải liên hệ với cơ quan quản lý NOXH (thường là chủ đầu tư hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền) để bán lại căn hộ.
- Ngoài ra, NOXH có thể được chuyển nhượng cho các cá nhân, hộ gia đình thuộc diện được mua NOXH theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở. Ví dụ: người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, hoặc người thuộc hộ nghèo.
- Giá chuyển nhượng không vượt giá gốc: Giá bán tối đa phải bằng hoặc thấp hơn giá mua ban đầu theo hợp đồng ký với chủ đầu tư. Điều này nhằm đảm bảo tính công bằng và ngăn chặn việc trục lợi.
- Miễn thuế thu nhập cá nhân: Khi chuyển nhượng NOXH trong thời gian này, người bán không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch hợp pháp.
- Được sự chấp thuận của cơ quan quản lý: Mọi giao dịch chuyển nhượng phải được cơ quan quản lý NOXH thẩm định và phê duyệt. Đảm bảo người nhận chuyển nhượng đáp ứng các điều kiện về đối tượng và mục đích sử dụng.
Việc không tuân thủ các điều kiện trên có thể dẫn đến hậu quả pháp lý khi chủ sở hữu nhà ở xã hội sang nhượng cho người khác.
Trình tự thủ tục sang nhượng nhà ở xã hội
Để thực hiện sang nhượng NOXH một cách hợp pháp, người sở hữu cần tuân thủ trình tự thủ tục chặt chẽ theo quy định pháp luật. Dưới đây là các bước cụ thể.
Bước 1 – Xem xét điều kiện chuyển nhượng
- Xác định thời gian sở hữu NOXH (dưới hay trên 5 năm).
- Đảm bảo căn hộ đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) hoặc các giấy tờ pháp lý tương đương.
- Nếu chưa đủ 5 năm, liên hệ cơ quan quản lý NOXH để xác định đối tượng nhận chuyển nhượng hợp lệ.
Bước 2 – Chuẩn bị hồ sơ
- Hợp đồng mua bán/thuê mua NOXH ban đầu.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất (bản gốc và bản sao công chứng).
- Đơn đề nghị chuyển nhượng (theo mẫu của cơ quan quản lý).
- Giấy tờ chứng minh đối tượng nhận chuyển nhượng thuộc diện được mua NOXH (nếu chưa đủ 5 năm).
- CMND/CCCD (bản sao công chứng).
Bước 3 – Nộp hồ sơ và thẩm định
- Nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc cơ quan quản lý NOXH (tùy địa phương).
- Cơ quan chức năng sẽ thẩm định điều kiện chuyển nhượng trong vòng 15-30 ngày làm việc, tùy theo quy định từng địa phương.
Bước 4 – Ký hợp đồng sang nhượng
- Sau khi được phê duyệt, hai bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng (nếu đã đủ 5 năm) hoặc theo hướng dẫn của cơ quan quản lý (nếu chưa đủ 5 năm).
- Hợp đồng cần nêu rõ giá chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên.
Bước 5 – Nộp thuế, phí và đăng ký sang tên
- Người chuyển nhượng nộp các khoản phí liên quan (nếu có), trừ trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân khi chưa đủ 5 năm.
- Nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng Đăng ký đất đai để cập nhật thông tin quyền sở hữu cho bên nhận chuyển nhượng.
Hậu quả pháp lý khi chuyển nhượng nhà ở xã hội trái quy định
Trường hợp chủ sở hữu nhà ở xã hội sang nhượng không đúng quy định, thủ tục có thể đối diện các rủi ro pháp lý sau:
- Hợp đồng vô hiệu: Nếu chuyển nhượng NOXH trước 5 năm mà không qua cơ quan quản lý hoặc bán cho đối tượng không thuộc diện được mua, hợp đồng sẽ bị coi là vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.
- Nhà ở bị thu hồi: Theo Điều 64 Luật Nhà ở 2014, cơ quan nhà nước có quyền thu hồi NOXH nếu phát hiện hành vi chuyển nhượng trái phép.
- Đóng phạt hành chính: Người vi phạm có thể bị phạt tiền theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
- Mất quyền lợi chính sách: Người sở hữu NOXH vi phạm quy định chuyển nhượng có thể bị cấm tham gia các chương trình hỗ trợ nhà ở xã hội trong tương lai.
Vậy nên các bạn lưu ý tuân thủ quy định khi có nhu cầu sang nhượng nhà ở xã hội.
Lời kết
Vừa rồi là các giải đáp rất chi tiết về thắc mắc “nhà ở xã hội sang nhượng được không?”. Bên cạnh đó là các quy định, thủ tục sang nhượng, mua bán nhà ở xã hội. Các bạn lưu ý tuân thủ để tránh những rủi ro pháp lý không đáng có, dẫn đến mất quyền lợi chính sách trong tương lai.
