Khi có ý định xây dựng nhà ở, nhiều người thường băn khoăn liệu xây nhà trên đất thổ cư có cần phải xin giấy phép không? Cần phải tuân thủ các quy định pháp lý về giấy phép xây dựng nào về đất thổ cư? Đừng lo lắng mọi thắc mắc của bạn sẽ được Bất Động Sản Quảng Đà giải đáp.
Nội dung
Xây nhà trên đất thổ cư của mình thì cần xin giấy phép xây dựng không?
Mặc dù thuật ngữ “đất thổ cư” được sử dụng phổ biến trong đời sống hàng ngày, nhưng pháp luật hiện hành không đưa ra khái niệm cụ thể cho loại đất này. Trên thực tế, “đất thổ cư” thường được hiểu là đất ở, bao gồm cả đất ở tại nông thôn và đô thị nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 9 của Luật Đất đai 2024.
Liên quan đến việc xây nhà trên đất thổ cư có cần xin giấy phép không thì theo khoản 2 Điều 89 của Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020) nêu rõ: Khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, người dân phải xin giấy phép xây dựng từ cơ quan chức năng có thẩm quyền. Tuy nhiên, có một số trường hợp cụ thể được miễn giấy phép, bao gồm:
- Nhà riêng lẻ dưới 7 tầng, nằm trong dự án phát triển đô thị hoặc nhà ở và đã có quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 được phê duyệt.
- Nhà ở riêng lẻ xây tại khu vực nông thôn, cao dưới 7 tầng và không thuộc phạm vi quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt.
- Nhà ở riêng lẻ tại các vùng núi hoặc hải đảo, ngoài phạm vi quy hoạch đô thị hoặc khu chức năng.
Lưu ý: Nếu công trình được xây dựng nằm trong khu vực di tích lịch sử – văn hóa, khu bảo tồn thì bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng, dù có thuộc diện miễn nêu trên.
Qua đó, khi muốn xây nhà trên đất thổ cư, bạn cần thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng, trừ khi thuộc vào những trường hợp ngoại lệ cụ thể được pháp luật quy định.
Hướng dẫn thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng khi xây nhà riêng lẻ
Chuẩn bị hồ sơ
Để được cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ cần chuẩn bị:
- Tờ khai đề nghị cấp phép xây dựng theo mẫu
- Bản sao giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất (như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sổ đỏ)
- Hồ sơ bản vẽ thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ
- Trường hợp công trình xây dựng tiếp giáp hoặc gần với nhà liền kề, cần có văn bản cam kết bảo đảm an toàn cho công trình lân cận.
Lưu ý: Hồ sơ phải được nộp thành 02 bộ.
Nộp hồ sơ
Chủ đầu tư tiến hành nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại Ủy ban nhân dân cấp huyện, nơi có công trình dự kiến xây dựng (căn cứ theo khoản 3 Điều 103 của Luật Xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung tại khoản 37 Điều theo Luật Xây dựng 2020).
Thẩm định hồ sơ và kiểm tra hiện trạng
Trong vòng 07 ngày làm việc kể từ khi tiếp nhận hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét hồ sơ và kiểm tra hiện trạng tại vị trí xây dựng. Nếu phát hiện hồ sơ thiếu sót, sai quy định hoặc không khớp với thực tế, cơ quan chức năng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư để bổ sung lại hồ sơ.
Trường hợp hồ sơ bổ sung vẫn chưa đạt yêu cầu, trong 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền tiếp tục gửi văn bản hướng dẫn chi tiết để chủ đầu tư hoàn chỉnh lại hồ sơ. Qua các lần bổ sung mà hồ sơ vẫn không đảm bảo theo yêu cầu, thì trong 03 ngày làm việc, cơ quan chức năng sẽ gửi văn bản thông báo từ chối cấp phép và nêu rõ lý do cho chủ đầu tư.
Lấy ý kiến từ cơ quan có thẩm quyền
Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ đối chiếu điều kiện cấp phép theo quy định và gửi văn bản đến các cơ quan quản lý liên quan để xin ý kiến nếu công trình có yếu tố ảnh hưởng đến công trình theo quy định của nhà nước.
Trả kết quả
Kể từ ngày hồ sơ được xác nhận là hợp lệ, cơ quan cấp phép có thời gian 15 ngày làm việc để xử lý và cấp giấy phép xây dựng. Nếu đến hạn mà chưa thể cấp phép do cần thêm thời gian đánh giá, cơ quan chức năng sẽ thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư, đồng thời báo cáo lên cấp trên để xin chỉ đạo. Thời gian gia hạn xử lý không được vượt quá 10 ngày làm việc tính từ ngày kết thúc thời hạn ban đầu.
Quy định về mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ
Theo mục 2.6.3 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD (ban hành theo Thông tư 01/2021/TT-BXD), quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa áp dụng cho lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được thể hiện trong bảng 2.8 của quy chuẩn này.
Cụ thể, tùy theo diện tích lô đất mà tỷ lệ xây dựng tối đa được xác định như sau:
| Diện tích lô đất (m2/căn) | ≤ 90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥ 1.000 |
| Mật độ xây dựng tối đa | 100% | 90% | 70% | 60% | 50% | 40% |
Lưu ý: Ngoài giới hạn về mật độ xây dựng, cần lưu ý rằng hệ số sử dụng đất của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ không được vượt quá 7 lần.
Xây dựng nhà ở không có giấy phép sẽ bị xử phạt như thế nào?
Theo quy định tại khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi xây dựng công trình khi chưa được cấp giấy phép (trong trường hợp bắt buộc phải có) sẽ bị xử phạt như sau:
- Nhà ở riêng lẻ xây dựng không phép, mức phạt tiền từ 60 triệu đến 80 triệu đồng.
- Các nhà ở riêng lẻ ở khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa thì mức phạt sẽ từ 80 triệu đến 100 triệu đồng.
- Công trình xây dựng thuộc diện phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật, mức xử phạt tăng lên từ 120 triệu đến 140 triệu đồng.
Bên cạnh việc xử phạt hành chính, cá nhân hoặc tổ chức vi phạm còn bị buộc tháo dỡ toàn bộ công trình hoặc phần công trình xây dựng sai phạm.
Lời kết
Trên đây là những thông tin cơ bản giúp bạn hiểu rõ hơn khi xây nhà trên đất thổ cư có cần xin giấy phép không? Thủ tục xin giấy phép xây dựng đối với đất thổ cư. Mong rằng qua bài viết, bạn sẽ dễ dàng hơn trong việc chuẩn bị thủ tục đúng quy định trước khi khởi công xây dựng.
